会计核算与税务处理培训课件.pptVIP

举例：房地产企业增值税账务处理 土地价款没有进项税额，能否差额计税？ 国家税务总局公告(2016年第18号) 销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 第二十九页，共四十页。 举例：房地产企业增值税账务处理 二、不动产销售-一般计税： 国家税务总局公告(2016年第18号) 第五条?当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 第三十页，共四十页。 房地产企业会计核算与税务处理 第一页，共四十页。 房地产会计核算的特点 ? 1.开发产品的成本核算复杂。 ? 2.经营收入及其相关税金核算特殊。 ? 3.涉税环节多。 ? 4.涉及的税种多、税目多、费用多。 第二页，共四十页。 通常都有的费用 建设用地有偿使用费、城市房屋拆建管理费 城市基础设施配套费、建设工程施工图审查咨询费、 绿化补偿费、绿化带开口费、环保检测费、 土地交易手续费、施工污水排放费、白蚁防治费、 工程报建手续费、水利建设基金、施工占道费、 消防方案审核费、消防验收检测费、测绘费、 散装水泥专项基金、墙体材料专用基金、建筑噪音超标费 土地登记代理费、规划红线定位费、建筑碴土处置费 人防异地建设费…… 第三页，共四十页。 “营改增”对房地产企业财务的影响 ? 适用的税种税目发生变化 ? 企业的主管税务部门发生变化 ? 纳税人身份发生变化 ? 会计核算发生变化 ? 收入和成本的计量发生变化 ? 影响企业的财务信息和成果 第四页，共四十页。 房地产开发企业常用的会计科目 开发产品 投资性房地产 预收账款 应交税费 开发成本 开发间接费用 第五页，共四十页。 房地产开发企业常用的会计科目 一、开发产品的账务处理 开发产品是指企业已经完成全部开发过程， 已验收合格符合设计标准，可以按照合同规定的 条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售 的产品。应于竣工验收时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。 第六页，共四十页。 房地产开发企业常用的会计科目 二、投资性房地产的账务处理 　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产 “开发产品” “投资性房地产” 第七页，共四十页。 房地产开发企业常用的会计科目 （一）投资性房地产成本模式计量账务处理 取得时账务处理： 1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产 　　借：投资性房地产 　　贷：银行存款或在建工程等 2.将非投资性房地产转为投资性房地产 　　借：投资性房地产 　　贷：开发产品等 第八页，共四十页。 一、投资性房地产成本模式计量 持有期间账务处理： 1、计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧(摊销) 2、取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费 第九页，共四十页。 一、投资性房地产成本模式计量 处置时账务处理： 1、收到对价 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费 2、转销投资性房地产 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备（若有） 贷：投资性房地产 第十页，共四十页。 二、投资性房地产公允模式计量 一、取得时账务处理 1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产 　　借：投资性房地产——成本 　　贷：银行存款或在建工程等 2.将非投资性房地产转为投资性房地产 　　借：投资性房地产——成本等(公允价值) 　　 公允价值变动损益(借方差额) 　　贷：开发产品等 　　 其他综合收益(贷方差额) 第十一页，共四十页。 二、投资性房地产公允模式计量 二、持有期间账务处理 1、资产负债表日公允价值变动 　　借：投资性房地产——公允价值变动 　　贷：公允价值变动损益 　　或相反分录 2、取得租金收入 　　借：银行存款 　　贷：其他业务收入 应交税费