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* 次贷危机启示录  一场突如其来的危机，让全球金融市场感到了一阵阵寒意，股市大幅下挫、投资信任危机…… 所有这一切，却仅是由美国房地产市场的不良抵押贷款所引发。 节节攀升的房价，不断调高的利率，越来越沉重的还贷压力，在我国的房地产市场中，类似美国次贷危机酝酿初期的故事正在上演。  中美两国房地产市场有何异同？ 同样的危机会不会在中国发生？ 对于类似危机我们又该如何提早防范？ 暗自庆幸在次贷危机中“毫发未伤”的我们，面对这场仍未结束的危机有着太多的启示可供总结。  美国次级房贷危机 美国次级房屋信贷是房屋抵押贷款市场中的次优抵押贷款。是指专门为信用纪录不佳或者偿还能力较弱的房主提供的一种短期内低息、中长期高息的房屋贷款品种。贷款利率相应地比一般抵押贷款高（至少高2％-3％）。 补充：美国的按揭贷款按照信用等级分三类: ? 优质或A级按揭：一般是指信用等级较高，且借款人有稳定收入、债务负担合理的按揭贷款。按照美国通用的FICO信用评分体系，借款人的评分应在660分以上。??? 次级或B级按揭：是指借款人信用评分在620分以下，或收入较低、债务负担过重的按揭贷款。其违约风险自然要大得多，利率也要高得多。??? Alt-A级按揭或“等同A级”按揭：位于优质和次级之间的灰色地带均可称为Alt-A级。借款人一般信用记录良好，但缺少存款、资产和稳定收入的合法证明文件。这类按揭被认为比次级按揭“安全”，但利率比优质按揭一般要高出100至200个基点。   次级房贷信用恶化的原因： 第一，快速盲目扩张； 美国近年来次级抵押贷款市场快速发展，2006年次级房贷总资产规模已经达到6400?亿美元,相当于2001年规模的5.3倍。这是房地产市场的持续景气和贷款高利率驱使的。美国房屋贷款改变了以往的严格审查借贷人的收入和信用历史的谨慎做法。  第二，从2006年开始,美国房地产市场明显降温,房屋价格持续下跌； 第三，美联储不断调高利率导致贷款人的还款压力迅速增大，违约现象大量出现； 第四，监管不力  影响： 首先，违约率上升使提供次贷而又未实现次贷证券化的住房金融机构倒闭或申请破产保护。如新世纪金融公司等众多经营次级房贷业务的机构； 二是由于MBS （住房抵押贷款的资产证券化）和CDO（以MBS、ABS等为基础发行的债务抵押担保证券 ）价格急剧下降，或出现有价无市的现象，持有贷（包括证券化的）资产的公司，包括共同基金、对冲基金、大型银行与保险公司，也将面临资产严重减值损失，贝尔斯登公司（Bear Stearns Cos.）旗下的两家对冲基金被迫关闭 ； 三评级机构对较高等级的RMBS 和CDO进行重新评估，这些产品的信用级别被调低，其市场价格也相应下跌。这就使购买信用评级较高的RMBS 和CDO 的商业银行、保险公司、共同基金和养老基金等也随之受到冲击。 四是“传染效应”，相关次级房贷金融机构的关门或者亏损，可能进一步引发银行等最终贷款者快速收紧信贷，从而影响金融业经营甚至整个经济的景气度； 五是“羊群效应”，相关次级房贷金融机构的关门或者亏损，也可能导致连锁反应，引发更大的金融危机。  问题 ： 一些发展中大国正在竞相建立美国式的消费主导型经济，但如何使本国的消费者信贷业务避免像美国高风险抵押贷款市场那样出现问题。 问题： 1998年，美国就已经发生过次贷危机，当年的次贷危机，历时几个月，一批从事次级贷款的机构倒闭、离开、合并，剩下的机构继续赚钱。10年后发生的次贷危机与之有何不同？   中美房地产市场比较（六个方面）下两页  房市发展程度 美：房市高度发达，产品结构多元化 中：仍是新兴市场，正在快速发展,还不健全和完善 房价上涨特点 美：并非普涨，不同地区、类型房价涨幅差异很大 中：核心城市房价个个大幅上涨,上涨原因基本一样 房地产业地位 美：已过了顶峰期,对整个经济的影响和作用大大下降 中：蒸蒸日上,对国民经济的增长和人民生活的改善举足轻重 融资方式 美：融资渠道很广,银行资金比例较低,住房贷款证券化 中：开发商借款和购房者贷款70%直接依赖银行 *