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谨呈：河南英地置业有限公司 [2009]-ZZTZH-08 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2009.12.01 英地天骄华庭项目 营销策划谋略思路 第一页，共三十九页。 营销链条“价值” 第二页，共三十九页。 整体营销战略 营销 战略 理念营销 品牌营销 事件营销 情景营销 第三页，共三十九页。 营销策略组合 事件 起势 时时有新闻，事事是新闻 借助明星的知名影响力，带动项目的知名度，使项目一炮走红，震撼全城 第四页，共三十九页。 营销策略组合 教育 强势 时时有新闻，事事是新闻 签约河南省知名中学——实验中学，扩大目标客户群体，提高项目附加值 第五页，共三十九页。 营销策略组合 以景动人，因情动心 体验 显势 第六页，共三十九页。 营销策略组合 五味 品势 处处“感”情，时时“煽”情 五味 感官 通过视觉、听觉、味觉、嗅觉、触觉人类五大感官系统，传播、塑造项目品质。 第七页，共三十九页。 营销策略组合 品牌 定势 央区生活，国企保障 注册资本：20亿元人民币 上市代码：600020 第八页，共三十九页。 营销策略组合 大郑州 营销 每一感官，都能感受品质 据相关政府部门统计，非郑州籍购房客户已经占到郑州购房客户的六成以上，要想使项目快速实现现金流和利润最大化，大郑州策略势在必行 第九页，共三十九页。 全员 营销 客户 营销 人事 财务 客服 顾客 客户 营销 人事 客服 财务 形式： 鼓励同致行和发展商所有的工作人员，为项目寻找客户，实行全员营销。 目的： 低成本、高效性客户渠道，扩大客户群体。 封杀客户群： 一切有可能的客户群。 营销策略组合 人人都可能“置业顾问” 第十页，共三十九页。 本项目户型相对较为简单，为80-90㎡的两房和130-144㎡的三房； 户型面积控制较好，且有相当部分户型面积赠送较多，产品附加值很高； 本项目所供给产品在片区市场具有极强的稀缺性，市场竞争力较强; 综合一期产品配比状况，建议分两次进行推售，同时需要注重不同户型和不同价值产品的搭配。 注：此数据与甲方数据存在部分差异 推售策略 项目一期产品配比统计表 户型 编号 面积（约㎡） 套数 面积 （约㎡） 套数比 面积比 套数 小计 套数比 小计 面积 小计 面积比 小计 2房 A1 82 198 16236 16% 14% 708 57% 60306 50% A2 79 132 10428 11% 9% B1 89 378 33642 31% 28% 2+1房 B2 89 253 22517 20% 19% 253 20% 22517 19% 3+1房 C1 130 125 16250 10% 14% 275 22% 37200 31% E1 135 50 6750 4% 6% E2 142 100 14200 8% 12% 合计 —— —— 1236 120023 100% 100% 1236 100% 120023 100% 第十一页，共三十九页。 首批推售原则 首批产品线相对丰富，包含各种户型，吸纳各类客户群体； 首批产品必须能够引爆市场，创造热销场面； 首批产品不宜拿最畅销楼栋，需为二批产品溢价提供强有力支撑； 首批推售量应至少在一期体量的一半以上，以保证热销局面； 首批应保证高低价值产品相互搭配，使项目均衡消化。 建议首批先推出1# 、2#，5#三栋楼、632套、约62371㎡作为首批产品进行销售。 1号楼 2号楼 3号楼 5号楼 6号楼 4号楼 推售策略 首批推售产品配比统计表 户型 面积（约㎡） 套数 面积（约㎡） 套数比 面积比 2房 79-89 349 29708 55% 48% 2+1房 89 124 11036 20% 18% 3+1房 130 159 21627 25% 35% 合计 —— 632 62371 100% 100% 第十二页，共三十九页。 二批推售房源——剩余3、4、6号楼产品，通过两个批次产品的推售最终形成价值递增体系。 1号楼 2号楼 3号楼 5号楼 6号楼 4号楼 推售策略 第十三页，共三十九页。 营销 节奏 工程节点 推广 策略 1月售楼处交付使用 5月达到预售条件 9月二批开盘 10月样板房开放 7月二批认筹 4月初首批认筹 1月开始蓄客 市场导入，树立项目形象，全面蓄客户；同时，细分渠道蓄客全面展开。 事件营销为引爆点，三位一体全面推广，树楼盘形象 销售 目标 600 200 400套 200套 认筹完成800张目标 开盘完成