前期定位报告南方度假旅游产业产品定位思路研究.pptVIP

1/3 都江堰商业项目详细情况 项目 商业性质 规划情况 业态 价格 百伦广场 城市综合体 都江堰首个真正意义上的城市综合体，包含集中商业、酒店、写字楼，集中餐饮，累计余额20万㎡，集中商业约8万㎡，共7层及地下1层，分散独立商业约2万㎡ 餐饮、超市、男女装、珠宝化妆品首饰、横店影院 大润发 区域型超市 约1.2万㎡，共3层 蔬菜、食品超市/KTV 新天地 区域型 约3万㎡分散独立式商业，及部分底商，3万㎡酒店 餐饮、娱乐 1F约2万，饿楼约1.5万 青城雪 区域型 2.5万㎡退台式集中商业 规划未出，具体不详 青城半岛 区域型 约4万㎡，集中商业加底商 餐饮、超市、家居、社区生活 踏勘2次，售楼部关门 上善熙 区域型 工程施工中，资料未出，具体不详，预计体量5万㎡左右 龙潭湾 区域型 约6000㎡，共3层 餐饮，娱乐 调整中，不详 钱江美域 区域型 约3万㎡ 餐饮，社区服务 1F1.8—1.9万2F1.2万3F0.8—0.9万 时代春天 城市专业市场 5万多㎡共3层，其中约2万㎡为赔付 精品及时尚服装为主，餐饮，儿童娱乐，太平洋院线 1F临街5万，非临街4万，2F2.5万，3F1.2万 云栖谷 城市级 800亩，规划未出，具体不详 紫荆城 规划未出，具体不详，据沙盘有酒店，分散独立商业 第三十页，共七十九页。 1、上述商业是即将推出或已在营业的，且都较具规模，还有部分以小规模底商形式存在的，以及部分较早修建，正在营业的，未予统计，； 2、经初步统计，未来2年内推出商业面积在80万㎡以上，较早商业面积估计至少50万㎡以上，累计130万㎡以上 3、据了解，对于世界一线城市而言，城市商业面积的最大体量为人口总量的5.5倍，既人均商业面积5.5 ㎡，否则，城市商业就会存在很大风险 4、从人口总量来说，作为三线偏向4线城市的都江堰情况看，即使考虑到城市规划和未来人口增量因素，其商业体量仍然呈明显过剩趋势 5、从经营状况看，白伦广场和大润发状况良好 6、商业性质划分为城市型和区域型、专业性三种，主要是根据其吸纳和辐射的终端消费群体覆盖范围角度而言的，本地商业项目性质上基本为区域型、配套型商业，城市型综合体案例仅百伦广场一家成功案例，未有定位非常专一的专业化市场 7、价格上商业价格普遍不高，南部板块和北部板块一楼2万左右是主流，均价1.2—1.5万，中部主城板块1F少量能达到4万，均价2—2.2万 8、业态上，服装和餐饮是主流业态，也预示着未来这两种业态可能会竞争惨烈 9、经实地走访，目前都江堰本地可售型商业项目在销售上多多少少都存在一定的问题，叫好又畅销的项目目前没有 综合评述 2/3 都江堰商业项目评述 第三十一页，共七十九页。 外滩新天地 青城半岛 百伦广场 3/3 都江堰商业项目摄影 百伦广场 第三十二页，共七十九页。 3/3 都江堰商业项目摄影 百伦广场 百伦广场 大润发 大润发 第三十三页，共七十九页。 第四节 都江堰城市规划 第一篇 市场 第三十四页，共七十九页。 城市性质：以世界遗产为特色的国际性旅游休闲城市、国家历史文化名城，灾后重建的典范城市 城市职能：1、 “都江堰—青城山” 世界自然文化遗产地。2、以独特“山—水—田—林—堰—城”为自然人文特色的国际休闲度假目的城市。3、承接成都平原向川西地区辐射区域交通与服务中心。 城市规模：2010年30万人，至2020年40万人 中心城区发展方向：南拓，发展聚源片区，加强成灌发展带产业聚集于人口疏解功能，对接成都；西优，发展玉堂片区，完善旅游服务配套；疏解、完善、提升老城片区和环城片区，保护历史文化遗产，凸显城市自然人文特色 蒲阳组团发展方向：建成集约环保型工业、商贸物流、技术孵化、科技研发、生活居住、休闲运动旅游互动发展 发展目标：至2015年，都江堰实现年接待游客2000万人次以上，入境游客60万人次以上，旅游收入160亿元以上 1/4 都江堰城市规划 第三十五页，共七十九页。 1/4 都江堰城市规划 都江堰城市发展为向西、向南发展，堰山和畔不在城市发展方向上； 项目所在区域规划发展方向为工业，对项目发展高端物业不利； 根据都江堰城市规划，其发展力度、深度和广度相当有限，尤其是发展速度上非常缓慢，对房地产发展所需人口增加很不利 综合评述 第三十六页，共七十九页。 第五节 市场主要研究结论 第一篇 市场 第三十七页，共七十九页。 商业市场 1、未来供应量巨大，竞争惨烈；2、商业价值不高，尤其项目所在区域商业价值不高，其均价与都江堰别墅均价基本持平；3、销售状况普遍较好，部分项目销售滞阻；4、商