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《工程管理策划》的目的、输入、输出条件 8 工程管理流程框架 Notes: 有的公司叫做工程项目部《项目管理大纲(或指引)》、 《工程管理指导书》 ,该思想由中海首创,目前已被万科、金地、龙湖等开发商广泛采用。 目的 明确工程管理的目标 明确输入条件、资源约束 明确重难点、风险及应对措施 满足营销、采购的协作要求 输入条件 启动时间 方案设计完成后 输入条件 《项目总体计划》(执行版) 《目标成本》(执行版) 《合约规划》(执行版) 方案设计成果 售楼处、样板间、样板区选址、定位与开放计划 项目部人员配置基本明确 输出条件 关闭时间 土方工程开工前 评审要求: 成果需集团决策执行委员会评审 总部总工办牵头组织 设计、成本、采购、营销等参加 《工程管理策划报告》的九大内容 8 工程管理流程框架 1 项目概况 项目地理位置、总平面图与分期开发规划、地块及分期的各项经济技术指标 2 重、难点、风险与对策 项目工程管理的重点目标、难点分析及对策 实现进度、质量、安全、成本、销售配合等方面目标的风险及对策 3 项目组织 结构 项目部人员组成、岗位,明确责任片区和岗位职责;监理、总包组织结构图 4 采购要求与范围划分 招标采购要求:监理、总包入围资格 范围划分:总包标段划分、施工总分包范围划分、材料设备供应分判 5 施工现场策划与销售配合 施工现场策划:项目部临时办公设施;施工临设;施工道路组织;施工组团、标区划分;施工用水、用电、排放总平面布置 销售开放展示要求:售楼处、样板间、样板区选址、开放配合计划、人流路线设计 《工程管理策划报告》的九大内容 8 工程管理流程框架 6 进度计划与过程控制措施 进度计划目标:项目总体计划中的一级节点、施工进度控制二级专项计划、主要材料设备与施工单位进场二级专项计划 过程控制措施:审核总包计划、过程中进度计划审核、分包工程计划审核、考核奖惩机制…… 7 质量安全与过程控制措施 质量与安全文明施工目标、对总分包、监理的检查、奖惩办法 过程控制措施:监理规划、图纸会审、施工交底、样板先行、旁站监理、材料设备进场验收、施工单位质保要求、工序控制、多方联合多次检查、缺陷处理、通病防治、分户验收、成品保护、施工现场CI标识系统…… 8 成本目标与过程控制措施 成本目标 过程控制措施:施工方案技术经济性优化、变更签证管理 9 沟通管理 进场知会、周例会、工程月报、里程碑形象进度 档案管理:收发、流转,文件分类、分级体系与编码规则,对监理、总包文档要求 Notes: 不具备项目独特性,与公司已有技术标准、作业指引相比没有改进性、创新性的行动措施,在《报告》中不必详细写入,报告中提及按公司制度执行即可。 目录 总体开发流程与阶段性成果 投资分析流程框架 项目发展策划流程框架 运营管理流程框架 营销管理流程框架 规划设计流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招标采购流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商业运营流程框架 物业管理流程框架 9 10 11 C1 市场定位报告模板 C2 营销策划报告模板 C3 价格策略报告模板 C4 价格体系工作表 C5 营销预算(含费用)模板 C6 营销周、月报、销售日志模板 C7 市场监测月报模板 C8 集团VI体系手册 营销管理工作框架(此处不含客户关系管理) Notes: CRM系统客户信息库只有在积累有效客户信息达到10000组(同一城市)以上时才可能发挥作用,5万组以上作用比较显著。 A-目标 B-关键流程 C-核心工具 D-基础信息库 A 实现销售回款与溢价 B1 营销策划 B2 销售管理 D1 市场监测数据库 D2 CRM系统客户信息库 E-重大决策机构 E 专业决策管理委员会(营销策划) 4 营销管理流程框架 投资分析 1 方案设计 施工图设计 3 竣工交房 后期运营 施工与营销 发展策划 2 4 6 5 7 营销策划 阶段 职能 初步市场定位 市场定位 营销后评估 专项决策委员会(营销决策) 评审 评审 营销管理主线流程 售楼处、样板间、样板区选址、定位与开放计划 * 橙色指地区负责完成,兰色指集团主导、地区参与配合;营销策划、推盘计划与价格策略、案名阶段性成果要经过集团评审。 Notes:《售楼处、样板间、样板区选址、定位与开放计划》阶段性成果会作为《销售包装设计任务书》和《工程管理策划》的输入条件。销售包装指售楼处与样板间室内装修、样板区外部环境设计、社区街铺外部包装设计。 营销策划 推盘计划与价格策略 销售准备 开盘执行 编制交房方案 交房组织 业主开放日 交房准备 户型研讨
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