国宾一号推广策略框架文本.pptVIP

* * “国宾一号”上市推广策略 框 架 文 本 提案单位：成都赛鸥广告有限公司 提案时间：2004年6月22日 2004-6-22 * * 尊贵极致的最高奖赏，光辉领上地 第一部分 市场分析 国宾一号 2004-6-22 * * 成都市别墅市场特征（宏观市场） （一）分布特征 按数量计（项目个数） 主城区占60.9%；近郊区占26.1% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 主城区 城西 城南 城东 0 2 4 6 8 10 12 14 近郊区 华阳 温江 龙泉 尊贵极致的最高奖赏，光辉领上地 国宾一号 2004-6-22 * * 按体量计（项目在售建筑面积） 主城区占58.2%，近郊区共28.9% 结 论：1、主城区是目前成都别墅供应量最多的区域； 2、城西是主城区乃至全市别墅供应量最多的板块。 0 5 10 15 20 25 30 35 主城区 城西 城南 城东 0 2 4 6 8 10 12 14 近效区 华阳 温江 龙泉 尊贵极致的最高奖赏，光辉领上地 国宾一号 2004-6-22 * * （二）规模特征 在售别墅项目规模分布 结论：1、多数在售的别墅项目体量在1—5万之间； 2、10万方以上的别墅项目很少。 0 10 20 30 40 50 60 70 大于10万m2 小于1万m2 7万m2左右 1万-5万m2 尊贵极致的最高奖赏，光辉领上地 国宾一号 2004-6-22 * * （三）类型特征 独立和联排别墅供应体量对比 结论：目前成都在售的别墅大多为联排别墅。 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 联排别墅 独立别墅 尊贵极致的最高奖赏，光辉领上地 国宾一号 2004-6-22 * * （四）价格特征 在售别墅价格带分布（单位：元） 结论：2000—6000元/m2的别墅项目是市场的主力，占近80%以上的比重。 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 小于2000 2000-4000 4004-6000 6001-8000 8001-10000 大于10000 尊贵极致的最高奖赏，光辉领上地 国宾一号 2004-6-22 * * （五）户型特征 在售别墅主力户型面积分布 结论：1、户型较多集中在201—300m2之间，并以201—250m2居多； 2、200m2以下较小户型和300m2以上较大户型在市场中的份额比 重相当，均在10%左右； 3、呈现出“中间大两头小”的格局，说明市场实现了以满足别墅 板块够用、适当超前的的均衡发展。 0 5 10 15 20 25 30 35 40 251-300m2 301-400m2 401-500m2 大于500m2 小于150m2 150-200m2 201-250m2 尊贵极致的最高奖赏，光辉领上地 国宾一号 2004-6-22 * * （六）销售特征 别墅项目总体销售率 结 论：目前销售过半的别墅项目比例近70%，市场消化能力较强； 特别说明：1、实现以上销售率，多数项目用了近两年甚至更长的周期； 2、由于购买群体增长较慢以及市场竞争日益加剧等原因， 呈现出销售速度慢，销售周期过长，甚至停止不前； 3、联排别墅的销售好于独立别墅。 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 销售大于70% 销量在51-70% 销量在30-50% 销量小于30% 尊贵极致的最高奖赏，光辉领上地 国宾一号 2004-6-22 * * 本项目区域市场特征（微观市场） （一）本项目地块状况 本项目位于成都城西最具尊荣与显贵的国宾板块——迎宾大道。 人文特征： 1、秉承厚重的历史文化，历来是文人、墨客、达官显贵聚居之地； 2、“中国西部硅谷”之称的成都高新西区和购买力巨大的潜在市场，充满现代文明气息。 生态特征： 1、金牛公园、锦西老年公园、面积数百亩的金牛宾馆园林，占地上百亩的成都第一私家园林“易园”； 2、规模巨大的成都郎家山花鸟市场等诸多生态园区，“国宾板快”常年被绿色包围。 尊贵极致的最高奖赏，光辉领上地 国宾一号 2004-6-22 * * 教育特征： 1、西南交大、四川师大电影电视学院、四川工业大学； 2、中学有成都十二中、金牛中学、成都磨石外语学校等。 交通特征：