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合同无效的情形 第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件 制作人：吴一鸣 虚假陈述 欺诈 过失的虚假陈述 隐瞒事实的欺诈 误解 重大误解 第三十页，共八十五页。 第3节 买卖双方的权利义务 衡平转化原则 有关占有的问题 可交易产权原则 瑕疵担保义务 履行时间 不动产灭失的风险承担 第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务 制作人：吴一鸣 第三十一页，共八十五页。 1.衡平转化原则 “衡平转化原则就是在一定情况下将土地视为动产并将动产视为土地。因此，……当一个土地所有人签署了一份有效且有执行力的买卖合同后，虽继续持有普通法产权，但却是作为受托人，为买受人的利益持有；买受人成为了衡平法所有人……（同样，买受人）作为受托人，为出卖人的利益而持有价款”。 ——Illinois: Shay v. Penrose (1962) 第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务 制作人：吴一鸣 第三十二页，共八十五页。 1.衡平转化原则 1 .合同一方死亡时的适用 （1）如果死亡的是出卖人 （2）如果死亡的是买受人 2.一方当事人的债权人主张债权时的适用 第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务 制作人：吴一鸣 第三十三页，共八十五页。 2.有关不动产占有的问题 占有不动产的出卖人的义务 占有不动产的买受人的权利 占有期间的收益分配 违约场合的利益平衡 第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务 制作人：吴一鸣 第三十四页，共八十五页。 3.可交易产权原则 可交易产权原则确立的原因：登记制度的缺陷 第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务 制作人：吴一鸣 第三十五页，共八十五页。 3.可交易产权原则 可交易产权原则确立的原因：登记制度的缺陷 可交易产权的标准：主观标准 第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务 制作人：吴一鸣 第三十六页，共八十五页。 3.可交易产权原则 可交易产权原则确立的原因：登记制度的缺陷 可交易产权的标准：主观标准 第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务 制作人：吴一鸣 不拥有产权 产权上存在负担 合理怀疑 第三十七页，共八十五页。 《德国民法典》第892条（土地登记簿的公信力）第（1）款：“为以法律行为取得土地上的某项权利或者此种权利上的某项权利的人的利益，土地登记簿的内容视为正确，但对正确性的异议被登记或者不正确性为取得人所知的除外。为特定人的利益，权利人在处分已登记于土地登记簿的权利方面受限制的，只有在该项限制可由土地登记簿看出或者为取得人所知时，该项限制才对取得人有效力。” 第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务 制作人：吴一鸣 第三十八页，共八十五页。 3.可交易产权原则 可交易产权原则确立的原因：登记制度的缺陷 可交易产权的标准：主观标准 导致产权不可交易的主要情形 第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务 制作人：吴一鸣 第三十九页，共八十五页。 3.可交易产权原则 导致产权不可交易的主要情形 第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务 制作人：吴一鸣 产权链中存在瑕疵 出卖人因时效取得产权 产权上存在负担 其它瑕疵 第四十页，共八十五页。 3.可交易产权原则 可交易产权原则确立的原因：登记制度的缺陷 可交易产权的标准：主观标准 导致产权不可交易的主要情形 公法对产权可交易性的影响 第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务 制作人：吴一鸣 第四十一页，共八十五页。 3.可交易产权原则 可交易产权原则确立的原因：登记制度的缺陷 可交易产权的标准：主观标准 导致产权不可交易的主要情形 公法对产权可交易性的影响 吸收原则 第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务 制作人：吴一鸣 第四十二页，共八十五页。 4.不动产的瑕疵担保义务 货物出门，概不退换（caveat emptor） 买主自慎（buyer beware） 隐含的适住保证 （implied warranty of habitability） 第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务 制作人：吴一鸣 第四十三页，共八十五页。 4.不动产的瑕疵担保义务 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务 制作人：