叶集金天地商贸城整合推广方案1.pdfVIP

金天地商贸9-10月销售纲要 金天地商贸城下一阶段整合销售推广计划 一、前一阶段销售状况总结 目前金天地商贸城6、7、8号楼住宅销售进入收尾阶段，主要剩余为六楼住宅，自然去 划难度不大。目前来看，住宅市场目前刚性需求仍然维持高位，所以住宅销售不列入本案重 点研究对对象。目前金天地商商贸城观山路沿街商业去划较慢，仅有少量位置较好的铺面出 售。其次为商业内铺，虽然价格极具优势，但是市场销售进展缓慢。 二、前一阶段销售状况及窜在外问题分析 目前销售主要难点在于商业销售，究其原因，第一、叶集整个城市商业体量决定，目前， 叶集商业不是在飞速扩展，而是主要依靠商业转移来完成商业发展，以前叶集商业主要集中 于老街，后来全部转移到民强路，后来又被史河路代替，这些代替的的代价，是对旧有商业 颠覆性的变化。而不是完善整个商业格局，产生新的商业业态。因此，观山路替代史河路商 业是必然，但是前提是史河路的落幕为代价。这个是最根本的原因，也是叶集商业发展动能 不足的现实。第二，就金天地商贸城商业本身，最大问题不是市场问题，而是真个项目的营 销思路问题，其中关键有包装和执行力问题，这个也是销售最常有的问题，是决定一个项目 成败的关键。首先看包装，项目如何，包装成功，市场自然看好，商户自然汇集。而商业顺 势而成。如果一个在当地龙头的战局龙头地位的项目，包装却在二流档次，无疑客户信心会 大打折扣。执行力方面是多方面的，这个在以后的实践中再详细提及。第三，招商力度不够， 目前来看，项目运作到今天，招商进展明显缓慢，目前商户出现大量观望情绪，与招商前期 力度不足有很大关系。第四、目前来看，最核心的仍然是市场信心不足问题，一方面与政府 房地产政策有很大关系，同时本项目表现出的整体形象，也让客户产生犹豫观望的情绪，由 于是在叶集这个小地方，风声很快，大家信心自然受到不小的影响，究其以上诸多原因，我 认为，目前当务之急，就是尽可能的兑现现有的市场承诺，给市场以信心，同时，尽快论证 酒店式公寓的可行性计划，采取销售和资金回流两种形式，尽快地回流资金，确保后期项目 的完成。 根据目前剩余物业情况，可分为三大组团进行去化，第一组团为商业内铺，第二组团为 观山路沿街商业，第三组团为彭台路沿街商业，同时进一步论证汽车站酒店公寓可行性。 第一组团主推广思路将围绕招商进展和市场信心重塑展开，推广由头可以为商铺加推方 式，同时针对客群采取压迫式销售策略，即在大范围加推的同时，利用招商进展和市场价格 金天地商贸9-10月销售纲要 杠杆，逼迫购买人群不再观望，同时通过售楼部采取适度涨价来吸引客群，逼定客户。 第二组团观山路沿街商业，将围绕主题商业街的思路来撬动市场，由于本项目即将有一 批交房客户，家装市场需求日益显现，同时叶集也缺乏相关规模市场，因此设立家居装饰主 题市场有利于迅速向城商业氛围，同时为后期内街建材市场做好衔接过渡。本商业街区形成， 对于销售可以有很大辅助作用，对本地购买市场，可以采取大规模招商团前来洽谈购买成为 促销的动因，从而带动本地市场销售。 在第二组团成功销售后，可以进一步实施第三组团销售。 酒店式公寓目前面临的问题可能在于叶集投资市场的缺乏，或者本地市场过于谨慎，对 于酒店公寓，我认为，即使首付一半，如果保持高回报的话，仍然会有不小的市场。因为一 般的商业，年回报一般也就在 6%-8%，由于总价较高，回报可能还不到以上的水平，但是 酒店公寓回报水平将远远大于商业回报。如果市场仍有疑虑的话，可以考虑5年后120%价 值回购。 三、下一阶段销售执行计划 目前的任务分为三个阶段需要尽快完成的。 第一阶段，销售推广准备阶段，主要完成项目推广物料准备，大约在2周时间全部完成： 第二阶段，营销推广执行整合完成阶段，根据制定计划完成销售动作，约在3-4周时间执行 完毕；第三阶段，根据执行情况，进行宣传推广计划修正，再制定下一阶段的推广计划。 第一阶段分为三个组成部分，第一为媒体推广计划，第二为销售活动准备计划，第三为 招商商业推广计划。 第一阶段物料准备时间表：[起始时间8月27 日（周五）-9 月10日（周五）]时间 时间 阶段任务 主要内容 执行人 媒