房地产投资分析与决策管理讲义.ppt

第二讲 房地产投资分析与决策 ★房地产投资概述 ★房地产投资决策程序 ★可行性研究的内容 ★房地产投资分析的任务 ★案例——政府请客，凭什么要我们买单?! 第一页，共三十七页。 一、房地产投资概述 房地产投资的含义 房地产投资的特性 房地产投资的类型 房地产投资的目的 第二页，共三十七页。 房地产投资的含义 所谓房地产投资，是指投资者为了获取预期的投资收益，对房地产开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资行为。 一、房地产投资概述 第三页，共三十七页。 房地产投资的特性 1）区位的重要性：房地产开发的第一要素是区位，第二要素是区位，第三要素还是区位。 ①选择的区位在当前必须对开发投资者、置业投资者（获取合理、稳定的经常性收益）以及未来的租客（方便地开展经营活动以赚取正常的经营收益并具备支付租金的能力）都具有吸引力。 ②选择的区位在未来必须具有增值潜力，房地产投资价值的高低，很大程度上取决于所处地区物业的整体升值潜力，而不仅仅是看当前净租金水平的高低； ③重视所处区位的变化情况，避开环境日益恶化、城市功能日渐衰退的地区。 2）政策影响性：指房地产投资容易受到政府政策的影响。 第四页，共三十七页。 房地产投资概述 3）对专业管理的依赖性：对房地产直接投资而言，房地产投资对专业管理的依赖性较强。 4）房地产投资的巨额性：房地产投资需要大量资金垫付，没有雄厚的资金实力或一定的筹资能力，就不能投资于房地产。 5）房地产投资的风险性：房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素，因而也存在着风险。 6）房地产投资的保值与增值性：众所周知，通货膨胀能使货币贬值。从长远来看，最能保值而又最重要的实物就是房地产。故房地产投资是一种避免通货膨胀损失的最好的保值方法。 第五页，共三十七页。 房地产投资的类型 按房地产投资形式划分 1）房地产直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作。 ①房地产开发投资，投资目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也较丰厚。 ②房地产置业投资，投资目的一是满足自身生活居住或生产经营的需要；二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。常获得保值、增值、收益和消费四个方面的收益。 第六页，共三十七页。 房地产投资的类型 2）房地产间接投资：是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。 ①购买房地产开发投资企业的债券、股票 ②投资于房地产投资信托基金。投资者将资金投入到由职业投资经理管理的共同基金，用于购买、开发、管理和出售房地产资产赚取收入。优越性：以相对较少的投资持有多元化的房地产组合；有强大而稳定的分红潜力（来源于所拥有物业的经常性租金收入）；有机会得到资金增值；投资的流动性很好。 ③购买住房抵押贷款证券。银行将所持有的个人住房抵押贷款汇集重组成抵押贷款组合，每个集合内的贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者，投资者可间接获取房地产投资收益。 第七页，共三十七页。 房地产投资的类型 按房地产投资对象划分 土地投资：以开发、经营土地作为投资对象 房地产开发投资：以开发各类房屋、建筑物和构筑物作为投资对象。 房地产经营投资：房地产销售、出租、互换、信托、 房地产证券投资：房地产债券、股票、基金 房地产中介服务投资：房地产咨询、经纪、估价等中介服务。 房地产管理投资：房地产管理、维修、保养、服务 第八页，共三十七页。 二、房地产投资决策程序 ◆项目管理程序 ◆可行性研究的阶段、任务 ◇投资机会研究( Opportunity Study ) ◇初步可行性研究( Pre-feasibility Study ) ◇可行性研究( Feasibility Study ) 阶段 立项 投资决策 设计 施工 交工 运行 产生 报告 项目 建议书 可行性 研究报告 项目评估报告 勘察 设计文件 开工报告 阶段报告 竣工验收报告 后评价报告 第九页，共三十七页。 房地产投资决策程序 阶段 机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究 项目评估 工作性质 项目设想 项目初选 项目拟定 项目决策 主要任务 捕捉投资机会，为投资方向提出轮廓性建议 确定是否需要进行详细可行性研究，决定关键性问题，缩小研究范围 提出多种可能建设方案，进行综合分析和全面技术经济论证，确定项目可行性 对可行性报告进行审核，提出评价意见，最终决定投资是否可行、合理 估算精度 ±30% ±20% ±10% ±10% 所需时间 1～3个月 4～6个月 中小型：半年 大型：1年或以上 1个月左右 所需费用占投资％ 0.2%～1% 0