上海新江湾城C5地块研展报告-住宅部分.pptVIP

二、项目理解（一）地块基本情况 所处位置如右图所示。 相邻关系 东：C6地块 南：D1、D2住宅区（容积率1.2-1.8） 西：复旦大学新校区 北：已建成的新江湾中央公园。 规划条件 住宅部分：用地面积11.73万平米，容积率1.8 商业部分：用地面积7.54万平米，容积率2。 二、项目理解（二）项目SWOT分析 1、优势 区位优势，处于核心位置 地块方正规则，有利于布局。 周边水系、绿化等景观环境良好。 道路条件优越。直接通达淞沪路、殷行路主干道。 经验丰富的美国开发商——汉斯 中央公园实景 复旦大学新校区 二、项目理解（二）项目SWOT分析 2、劣势 公共配套设施还在建设，短期内无法提供服务。 公共交通尚未进驻。对于不备有自备车的客户而言，此为一个重要缺陷。 高端客户缺乏。此为杨浦区房地产发展的一个特点，历史的原因造成其与市中心存在较大的心理差距。 市场认知度不高。 二、项目理解（二）项目SWOT分析 3、机会 整体规划正在逐步落实。 五角场副中心趋于成熟。 中环线全线贯通。 轨道交通加紧建设之中。2006年底M1线通车，将有效解决与中心距离较大的问题。 五角场现状实景 二、项目理解（二）项目SWOT分析 4、威胁 区位供应量较大。 新江湾城内部地块总量丰富，有不少项目同步发展，C区内有C1、C2、C4、C6等地块将于2006年出让。 届时竞争激烈将不可避免。 竞争项目地块情况 二、项目理解（二）项目SWOT分析 总 结 优势与劣势并存，区别在于时间角度。 优势将长期存在，劣势短期存在。随着时间的推移，部分劣势将会转化为机会。 威胁将在未来一年后显现。 潜在项目的推出将导致竞争产生，竞争将不可避免。 通过开发策略、产品定位等方面的设计，在入市时机和产品设计方面形成与新江湾城其他项目的错位，以避免不利的产品竞争。 三、项目定位（一）总体定位——美式标准 生态人居 1、美式标准、原版打造 C5项目的开发商是来自美国的汉斯，成立于1957年，拥有长达48年的房地产开发经验。对于美国市场的了如指掌，使汉斯能够把美国房地产市场中的优秀理念和优秀产品带到中国来。 在本项目，开发商汉斯将首次在上海引入美式标准，为上海房地产市场打造原版的美国居住空间。 2、生态空间，人性居所 根据规划，上海市将把新江湾城打造成“21世纪知识型、生态型的花园城区”。 新江湾城内已经建成占地达100亩。 原生态保护的生态源、50万平方米的生态走廊、 17万平方米的中央公园以及其他绿化景观，将成为上海市区内硕果仅存的生态空间。 美式标准 生态人居 三、项目定位（二）定位依据——分期扩张，高端客群 主力成交客户群： 　　随着新江湾城的逐渐成熟，其辐射的范围将逐渐扩大，主力成交客户群也将有所变化，从区域高端客户向全市扩张。 客户切入点： 　　但是在客户的切入点上，每期在运作中均需要以高端的海归、白领为主，而后辐射到”新上海人”，因为他们的属地性是最弱的，更青睐的生活的品质，这也是我们项目的所长。 三、项目定位（三）开发策略——分期开发，分期交房 一期 三期 二期 分期开发 时间计划 一期产品： 2006年动工开发，2007年上市销售 二期产品： 2007年动工开发，2008年上市销售 三期产品： 2008年动工开发，2009年上市销售 三、项目定位（三）开发策略——分期开发，分期交房 分期策略 建议2006年动工开发，2007年上市销售。 分期理由 一期地块紧邻主干道淞沪路及复旦大学新校区，两者均于2006年启动。易于聚集人气。 但是由于一期开发较早，新江湾城内部大量的功能尚未成熟，能够吸引的客户层次相对较低，这一点主要反映在产品设计上。 1、一期启动区 一期 三、项目定位（三）开发策略——分期开发，分期交房 客户定位——定位于“杨浦区高端客群” 价格定位——12000-14000元/平方米 （全装修标准：1000元/平方米） 1、一期启动区 三、项目定位（三）开发策略——分期开发，分期交房 产品房型建议 据本司对项目情况和市场现状的分析，本项目一期的主要客源来自于杨浦区的高端，一期房型应根据这部分客户群的需求进行定制。 1、一期启动区 户型种类 建筑面积（㎡） 配比比例 二房二厅二卫 100-110 35% 三房二厅二卫 130-140 35% 2+1房二厅二卫 115-120 15% 四房二厅二卫 170-200 10% 一房一厅一卫 70-75 5% 表：一期房型配比 三、项目定位