成都新都某项目市场发展环境报告63PPT.pptVIP

交通规划 区域交通便捷，城市主干道北新干道、货运大道、蓉都大道、绕城大道、香城大道、兴城大道纵横交错。宝成铁路、成绵高速也从区域穿过。 从轨道交通来看，地铁3号线、成绵乐城际铁路在区域内也设有站点。 第二十九页，共六十四页。 新都城区总体规划 根据规划，整个新都城区分为新城区和老城区。其中新城区又可以分为新城区行政中心板块和本案所在板块。兴城大道以南是物流中心，成绵高速以东是新都工业开发区，未来老城区厂矿均将搬迁到这里。 第三十页，共六十四页。 新都城区土地属性 可以看到，未来项目区域将以居住功能为主，本案周边大都是二类住宅用地，厂区将陆续搬迁到新都工业开发区。 第三十一页，共六十四页。 新都城区商业规划 根据规划，老城区桂湖片区商业中心将作为整体新都的城市级商业中心，在新城区行政中心板块和项目板块将各自建成一个新商业中心，成为该区域的商业中心。 第三十二页，共六十四页。 区域住宅市场发展现状 第三十三页，共六十四页。 区域住宅市场供需 市场整体供需 供需比：1.76 区域高层电梯物业新增供应72.09万平米、成交40.83万平米，供需比达1.76，存在轻微供应过剩。 数据统计范围：2008年1月-2009年12月区域项目电梯房源新增供应及成交 第三十四页，共六十四页。 区域住宅市场供需 供需分布特征 综合目前新都在售的高层电梯物业的户型供需分布，目前在售的高层电梯物业主力供应和热销的房源为套二、套二变套三、套三房源。可见新都目前的住宅供应与销售均是以常规的居住物业为主。 数据统计范围：2008年1月-2009年12月区域项目电梯房源新增供应及成交 第三十五页，共六十四页。 区域住宅市场供需 主力户型市场机会点探寻 套二房源市场机会分析 目前在售的套二房源的供应和成交主要集中在90-110平米的常规居住房源，而从供应占比和成交占比来看，市场供需平衡。三个面积段房源成交率相当，而90-110平米房源市场供应最大，是市场主流，因此该面积段的套二房源存在一定市场机会。 数据统计范围：2008年1月-2009年12月区域项目电梯房源新增供应及成交 第三十六页，共六十四页。 区域住宅市场供需 主力户型市场机会点探寻 套二变套三房源市场机会分析 目前在售的套二变套三的房源的供应和成交主要集中在90-110平米，而从供应占比和成交占比来看，90-110平米的套二变套三房源是市场供应主流。而110-130平米的套二变套三房源成交率最高，且成交占比大于供应占比，存在一定市场缺口。 数据统计范围：2008年1月-2009年12月区域项目电梯房源新增供应及成交 第三十七页，共六十四页。 区域住宅市场供需 主力户型市场机会点探寻 套三房源市场机会分析 目前在售的套三的房源的供应和成交主要集中110-130平米，成交率也高于130-150平米套三房源。从供应占比和成交占比来看，110-130平米的舒适型套三房源的成交占比高于供应占比，因此该面积段的房源存在一定的市场机会。 数据统计范围：2008年1月-2009年12月区域项目电梯房源新增供应及成交 第三十八页，共六十四页。 区域住宅市场供需 主力户型市场机会点探寻 90-110平米房源市场机会分析 目前在售的90-110平米房源的分为两种：套二房源和套二变套三房源。从供应和成交看主要集中在90-110平米的舒适型套二房源。虽然从供应占比和成交占比看，两者的成交都高于其供应，但从成交占比上看，舒适型套二房源占绝对主力。这主要是由于目前新都房地产市场仍以改善性需求为主，而舒适性套二刚好能满足其需求。 数据统计范围：2008年1月-2009年12月区域项目电梯房源新增供应及成交 第三十九页，共六十四页。 区域市场价格分布 区域 项目 踩盘均价 (元/平米) 目前备案均价 (元/平米) 老城区 红树林 3200 3197 锦绣香城 3100 3171 新城区 芙蓉名城3期 3600 3759 汉嘉国际社区 4600 3635 东骏湖景湾 4300 4599 新都国际广场 3700 3592 水沐天城 3800 3713 北城1号 4800 4172 旺府豪庭 3700 3578 目前新都新老城区电梯房源成交均价分别为：老城区3178元/平米，新城区3757元/平米，价差达到了579元。新城区的楼盘品质较高，资源配套完善，而老城区由于地块条件有限，除了能享有已成形的配套外，品质都相对较低，也因此价格较低。 特别指出：汉嘉国际社区和北城1号项目的踩盘均价较高，但实际备案均价却很低，这主要是由于小众团购拉低了项目的成交均价。 数据统计范围：2008年1月-2009年12月区域项目电梯房源新增供应及成交 第四十页，共六十四页。 客群特征分析——客群来源 板块 客群来源 客群描述 城北区域 北部商城