中建地产战略规划报告1745(1109).pptVIP

中建地产区域布局目标：“5+X” 5 X 北京、上海、天津、西安、合肥五个核心城市为重点 优先考虑经济总量在5000亿以上的一级城市群和二级城市群 一级城市群，包括京津冀、长三角和山东半岛城市群； 二级城市群，包括川渝、中原、湘中和辽中南城市群； 已进入的其他城市群，包括关中、长江中游、淮南、黔中等。 对应实施策略 中心布局、全面开花策略 1 在确定的目标区域内，首先进入中心城市，在实现资金积累、品牌积累和人才积累之后，快速向周边次中心城市、功能中心城市进行辐射 中建地产优先关注的“目标城市群内中心城市”包括： 京津冀城市群 北京、天津 长三角城市群 上海、南京、杭州 山东半岛城市群 青岛、济南 川渝城市群 成都、重庆 湘中城市群 长沙 中原城市群 郑州 辽中南城市群 沈阳、大连 关中城市群 西安 长江中游城市群 武汉 淮南城市群 合肥 黔中城市群 贵阳 近期和中期要突出“进一、保二、补三，区域深耕细作”的策略 2 要进入锁定的一类城市 要保证二类城市市场影响力，逐步提高市场占有率 以三类城市作为补充，各二级集团要在既定区域选择3个以内潜力较大城市有选择进入，不追求无质量的简单扩张，严令禁止“目标区域尚未做强、急于跨区域拿项目” 要严格执行项目投资标准，丰富项目获取方式和途径 3 明确项目投资标准，包括“股份公司投资的项目利润不得低于2个亿，各二级集团独立投资的项目利润不得低于1个亿，除股份公司战略需要的项目外不再与系统外单位合作” 以招拍挂拿地为主，以一二级开发联动、勾地、生地挂净地摘、项目并购等多种方式为补充 对应实施策略 一类城市：北京、上海、天津、西安、合肥 二类城市：城市群中心城市（不含“5”） 三类城市：区域次中心/功能性中心城市 中建地产业务目标 · 产品目标 产品目标的主旨，始终把客户需求放在产品研发和产品实现的中心和根本出发点，体现出中建地产“创造完美生活空间”的孜孜追求以及对客户的细致关怀 客户至上、精品为先 聚焦重点、精耕细作 行动目标，在全面构建完整产品线的基础上，重点关注当前中国住宅的主流产品，实现产品标准化，精耕细作 房地产产品分类标准 以档次区分产品： 低档、中档、高档 根据客户全生命周期的购房行为来进行产品类型区分 首次置业、首次换房、再次换房、退休置业 万科确立了锁定终身客户的策略，就是为特定人群打造住宅产品，适应他们在人生不同阶段的的需求而做产品细分。万科关注客户的需求差异，并认为目前中国城市消费者70％以上已经历首次置业，不少正在首次或二次换房，至于退休置业，随着中国人口老龄化的趋势，需求其实已经存在。 这种针对客户生命周期所作的产品线延长和产品细分，使其集团各项目之间，特别是同一区域同一城市间的项目不再是孤立的、单独的个体，而成为一个有机整体，项目间互为补充，互为依托，使其集团形成完整充实的产品链。 标杆研究：万科的产品观—— 客户全生命周期对应的全产品线 标杆研究：万科的产品观—— 对客户的细分研究 基本情况 经济务实家庭(25%) 首次置业 生活形态 房屋需求 关注晚年家庭(6%) 退休置业 职业新锐家庭(29%) 首次置业/首次换房 彰显成功家庭(9%) 再次换房 望子成龙家庭(31%) 首次换房 工作3-5年，有一定的积蓄和经济基础，成员比较年轻，学历较高，大部分无孩 在意生活的品质和享受生活，娱乐休闲活动最丰富 对房屋的社会标签价值有认同，房屋的物理特征上强调的是个性特征，好的户型很重要 收入水平一般，以孩子为生活核心是这类家庭的最大特点 有着强烈的家庭观念 这类家庭对房屋有一种心理上的依赖，注重文化氛围和居住健康性 处于社会中高端阶层，高学历，高收入，高社会地位 工作忙碌，经常加班，休闲娱乐活动的层次比其他家庭都要高很多 房屋购买是事业成功的标志，注重健身场所，硬件设施，物业管理，山水园林，位置等 有足够经济实力的退休老人，同时又较为关心自身的生活 进行老年人喜欢的安静运动 房屋是老人安享晚年的地，娱乐锻炼场所、医院、小型医疗机构等是看重的因素 收入不是很高，对价格非常敏感，从现有的经济能力，未来事业发展出发来买房 价格敏感型家庭在生活中的著多方面都表现的比较节省 购房谨慎认真，房屋有着重要的投资意义，务实的购房风格，对房屋物理特征严格把关 新的客户细分使得万科关注客户“首次购房—首次换房－再次换房－退休用房”的终身购房计划，终身客户模式使得万科使每类客户需求产品得到专业研究和提升，也使万科拓展了开发领域——从为中产阶级白领、私营企业主开发城乡结合部的中档住宅中解放出来，开发从城市中心区、城郊结合部到远郊的各区域各档次住宅。客户细分带来的客户群扩大大大延伸了其产品线 产品目标研究 按照中国城市住宅的当前发展态势，我们将住