临沂房地产投资环境评估报告.pptVIP

?南坊板块 大致范围： 沂河西、祊河东的围合三角，新市政府所在地及行政文化中心； 区域环境： 区域开发尚处于起步阶段，区域生活配套严重不足； 楼市特点： 高端与中低价楼盘并存，未来开发的商务项目比重大； 代表楼盘： 沂龙湾、齐鲁园等； 供求关系： 现阶段上市楼盘少，08年市政府搬迁配套完善后供应量将猛增； 客群特征： 政府公职人员所占比重大，也包括其他少量高端人群； 项目名称 占地面积（万平米） 总建筑面积（万平米） 入市时间 物业类型 户型面积 销售价格（元/平米） 沂龙湾 79 123 2006年 小高层，多层 89-190 2700，3400 齐鲁园 23.3 34．5 2006年 小高层，多层 80-230 3500 表1.主要代表项目概况 基本上都是规模楼盘，普通住宅在2700元/平方米左右。 八、典型项目解析 项目A.滨河国际 物业地址：临沂市滨河大道小埠东橡胶坝西侧 开发商：前田置业 开盘时间：2007年 均价：40，00元/平方米 物业类别：高层、小高层、 别墅 建筑风格： 西班牙风情社区 占地面积：350亩（拟规划成A、B两地块） 总建筑面积：50万平方米 绿化率：40% A地块占地：120亩， A地块总建筑面积：14万平方米 （规划有13幢叠拼别墅、2幢小高层、9幢高层、沿河商业） ?项目概况 ?图片.售楼处 ?图片.社区外景 开盘时间： 2007年5月22号 销售单价： 4000-5000元/平方米 单套总价： 80万-100万 销售情况： 滨河国际一期工程开盘400余套住房，首日成交近100套。 小高层、高层销售情况良好，别墅由于高总价，销售缓慢。 客户群体： 政府官员、私营企业主、个体工商户，及一部分在临沂经商 的南方客户，以温州客户为主。 ?销售情况 ? (1)总体策略:与全国著名的景观公司携手合作， 原版移植西班牙建筑风格及园林景观， 大手笔规划西班牙风情社区景观体系; (2)规划特色:沿滨河大道规划380米长70米宽西班牙风情景观带; 沿电力河规划500米长23米宽西班牙风情商业休闲步行街; (3)规划布局：外围高层布局，中央为别墅和公寓洋房; 以小区中心为绿化中心，以南北的步行道为绿化轴，配以水景; (4)社区配套:商业步行街，商业会所，物业，银行，邮局，高尔夫练习场; (5)物业服务:提供酒店式服务，24小时全天候响应服务。 ?规划设计特色 标准层户型共分5种，以三室两厅两卫，四室两厅两卫为主；面积从105平到168平。 主力面积：105-146平，面积配比90％；主力户型：B C D，套数配比分别是4：2：3。 户型特征：全明设计，双阳台，入户花园,大面宽，短进深，南北通透；全明设计，动静分离。 ?户型配比情况 户型 面积 类型 平层套数 套数比 套数 A 155.57-168.14 四房两厅两卫 1 5％ 26 B 123.88-146.44 四房两厅两卫 8 40％ 208 C 118.31-131.95 三房两厅两卫 4 20％ 104 D 105.12-124.59 三房两厅两卫 6 30％ 156 E 127.42-137.76 四房两厅两卫 1 5％ 26 合计 X X 20 1 520 ?营销推广 8月份优惠： 凡于8月1日至8月30日之间，在滨河国际购房者，在原有价格不变的基础上，另再送每户赠送价值3000元的专业钓具一套或空调，购买别墅者另送电磁炉一台或皮划艇。 9月份优惠： 前5套别墅、前10套高层签约客户分别享受总裁特批价；签约客户均享受一年免费物业管理费；第16-30位签约客户均送光波炉一台；签约客户均有机会赢取“游北京迎奥运”双人双飞游；签约客户均送“装修设计方案”；签约客户均送北京亚光亚装修金卡 。 项目B.开元上城 项目名称：开元上城（沂河花园四期） 物业类别：小高层、写字楼 总建筑面积：230，500平方米 物业地址：临沂市金雀山路东段 开发商：山东开元置业发展有限公司 入住时间：2007年 绿化率：40% 总户数：1400余户 ?项目概况 五、近期土地交易深度剖析 表1.土地成交区域分布（2007年01-10月） 2007年1-10月市区土地成交面积超过500万平方米； 兰山成交量最大，南坊及经济开发区紧随其后。 表2.土地成交用途结构（2007年01-10月） 住宅用地占47%，商业综合达到26%，所占比重明显有所上升。 表3.各区域土地成交价格（2007年01-10月） 市区土地成交均价约60万元/亩，兰山最