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三、小区的人身伤害 第二十二页，共三十六页。 7、设路障、未采取防护措施导致进入小区的非小区居民受伤，物业服务公司承担责任吗？ 2017年3月19日上午，非小区居民沈某在路过物业管理有限公司管理的风景怡园小区时，被该公司设置的区域管理隔离墩上拴的铁丝绊倒，致使沈某受伤。沈某主张物业公司违反规定，私自在通行道上设置障碍且未树立任何警告标志，应对事故后果承担全部责任。 第二十三页，共三十六页。 8、物业服务公司的保安人员让社会人员进入物业服务区发生人身损害，物业服务公司是否承担责任？ 某小区物业管理混乱、外来人员随意出入无人管理陈某是该小区的业主，2016年11月25日晚八点左右陈某回家在小区内被2个社会人员人打伤，经查伤人者并非该小区业主，系外来闲散人员。而后陈某报警，物业服务公司对进入小区的人员没有任何登记记录，给案件侦破带来很大难度，未查找到犯罪嫌疑人。陈某诉至法院，要求物业服务公司对其所受伤害承担賠偿责任。物业服务公司辩称小区服务合同并没有要求进出小区要进行登记，况且仅要求夜间十点后安排保安人员进行巡逻，对此事没有任何责任。 第二十四页，共三十六页。 四、小区的财产纠纷 第二十五页，共三十六页。 8、小区内宠物伤人，物业公司应当承担责任吗。 2017年9月，原告李某在某小区某号楼内北侧电梯内被一宠物犬咬左小腿该犬所有人系案外人邢某，实际饲养人为被告薛某。李某受伤后前往当地某医院就诊，支出多项医药费用。李某认为小区的物业公司在本次宠物伤人事件中没有尽到对小区居民的安全保卫义务，有管理不善的责任，故要求李某及小区的物业公司共同承担赔偿责任而诉至法院。庭审中，小区物业公司否认其系电梯管理单位。 第二十六页，共三十六页。 LOGO HERE LOGO HERE LOGO HERE LOGO HERE LOGO HERE LOGO HERE LOGO HERE LOGO HERE 物业服务管理案例讲座 彭仁高 湖北诺亚律师事务所 第一页，共三十六页。 物业管理流程 前期物业管理 开发商 （物业服务公司） 报方管、建设、规划、设计等相关部门 小区的物业接管综合验收 报房管部门 管理规约的制定与核准 业主签署管理规约和承诺书 开发商向业主交付《住宅使用说明书》 业主向开发商交维修基金 维修基金的使用和管理 业主与开发商签订前期物业服务合同 小区的前期物业管理 后期物业管理 小区全体业主 成立业主大会并确定议事规则 业主委员会的筹备 业主委员会的设立 报房管部门 业主委员会的批准 业主委员会的制度管理和印章管理 签订物业服务合同 确定物业管理服务标准 第二页，共三十六页。 物业服务合同常见热点纠纷 以无讼案例数据库为基础，共整理我国2017年物业服务合同纠纷判决书四万五千多份，对相关数据进行了仔细分析和归纳。 本报告的另一重要目的在于为我们物业服务提供“前事之鉴”，以作“后事之师”。 第三页，共三十六页。 第四页，共三十六页。 第五页，共三十六页。 目录 1 物业管理费纠纷 2 小区的维修纠纷 3 小区的人身伤害 4 小区的财产纠纷 5 小区的车位管理 6 小区的安全防卫 第六页，共三十六页。 一、物业管理费纠纷 第七页，共三十六页。 《物业管理条例》T41　 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第八页，共三十六页。 1、开发商“赠送物业费、减免物业费”承诺对物业公司是否有约束力 孔某某为武汉某小区业主，甲物业公司与该小区开发商签订前期物业服务合同，接受委托为该小区提供前期物业管理服务。合同签订后，甲物业公司依约为该小区提供前期物业服务，然而业主孔某某却拖欠甲物业公司自2014年7月至2016年7月期间的物业费4316元。经多次催要未果，甲物业公司最终将孔某某诉至法院。庭审中，孔某某辩称自己购买房屋时。开发商曾承诺赠送三年的物业费，故不同意交纳上述费用。 第九页，共三十六页。 分析解答 ： 本案争议的焦点在于开发商作出的民事法律行为效力是否约束第三人即物业公司。实际上，不论是依据合同的相对性原理，还是具体的法律法规对此都有明确的规定。《合同法》第51条也规定，无权处分行为只有经过被代理人的追认方对被代理人产生约束力。所以开发商的赠送承诺对物业公司没有必然的法律约束力。 虽然“赠送物业费”的承诺对物业管理公司不具约束力，但是对作出该承诺的主体也即开发商是具有法律约束力的，如最终该承诺未兑现，购房人可以通过法律途径解决，法院在上述案例的民事判决书中对此点也予以了确认。 第十页，共三十六页。 2、业主是否有权以开发商违约为由拒绝交纳物