北京顺义九王庄低密度住宅概念性规划.ppt

北京·顺义九王庄低密度住宅 概念性规划 SHUNYI · JIUWANGZHUANG VILLA CONCEPT PLAN 2006年3月 汇报 Presentation 第一页，共三十六页。 对定位报告的回顾 定位报告从项目资源、成本测算、市场供应、潜在供应、市场机会以及多元尺度进行非常详细的研究和分析，最终得出如下结论： 本项目的定位为： 温室场景、私属汤池、低成本高品质小独栋、双拼混合的别墅住区。 第二页，共三十六页。 本阶段的核心工作内容 核心工作内容： 本阶段定义为概念性规划，其重点不在于建筑单体以及景观效果；因此本阶段不包括建筑单体设计内容和景观效果。 本阶段的核心内容是“宅基地划分”，如何划分宅基地、如何布局实现土地价值最大化是关键；确定了宅基地布局方案之后，进行下一个尺度的设计工作才是有意义的。 第三页，共三十六页。 工作方法论 本项目研究方法包括两个方面：多方案比较和定量化分析研究。 多方案比较 通过对项目基地的研究，从道路系统、景观系统以及宅基地布局方式综合研究，归纳和整理出三类方案；对三类方案从多个方面进行比较研究，得出经济效益和环境效益的最佳结合点。 定量化分析 本项目研究采用了层次分析法以及GIS（地理信息系统）分析技术，进行多指标的综合分析，对影响因素进行量化处理，实现定性分析向空间定量分析转变。无论是土地价值分析还是方案综合评估研究，均采用空间量化分析方法。 第四页，共三十六页。 汇报内容 基地研究 Site Analysis 多方案概念规划 Concept Plan 方案比较评价 Option Evaluation 区位分析 现状分析 土地价值分析 方案一“新月” 方案二“绿岛” 方案三“景田” 宅基地综合评估 方案比较 第五页，共三十六页。 基地研究 Site Analysis 第六页，共三十六页。 区位分析 顺义区位于北京市城区的东北部，区中心距北京市区30公里。 101省道、机场高速公路、京承高速公路、六环路，顺平路等高等级道路四通八达； 本项目总占地32ha，距离首都国际机场8km.，距离三元桥30km.，驱车由三元桥至此车程约为45分钟。 第七页，共三十六页。 现状分析（一） 目前主要的对外联系方式: 通过基地北侧的阳光大道连接至顺平快速路。 滨河路从基地的西南侧经过，可至顺义城区。 交通相对便捷，地块的整体私密性较强。 第八页，共三十六页。 现状分析（二） 规划用地形状较为方正，地势平整便于利用。 现状大部分为农业用地，植被资源和水资源比较匮乏； 基地西北角为蒙顿卡雀住宅项目，北侧是九王庄现状村镇用地，它们对基地均有一定的不利影响；基地东侧和南侧是大面积的农业用地，景观单一。 西侧和西南侧与潮白河及其支流相邻，并拥有大面积的绿化隔离带，是项目区周边可以利用的景观资源。 规划用地内部分布有地热资源，在地块的东北角拥有地热温泉井一口，日出水量1800立方。 第九页，共三十六页。 土地价值分析 分析目的 对用地进行基于价值差异的地块划分； 为项目的规划布局提供分析依据； 实现物业价值与土地价值的有机结合，为销售价格策略的制定提供依据。 分析方法 因子评价法 量化、层次分析模型：对用地价值的影响因素进行逐项评价和量化分析； GIS图形分析与数据处理 用地价值量化分析的图形表述，包括土地价值影响因子分析和叠加分析。 第十页，共三十六页。 因子评价法—土地价值评价指标 评价因子与标准、权重表 第十一页，共三十六页。 GIS图形分析－土地价值影响因子图层分析 林带因子 箭杆河因子 潮白河因子 温泉因子 道路因子 一期项目因子 九王庄因子 第十二页，共三十六页。 GIS图形分析 —土地价值影响因子叠加分析 第十三页，共三十六页。 土地价值分析结论 根据土地价值差异的分析结论，将用地划分为5类地块。 每一类地块都含有综合分值，其中，第I类地块的综合价值最高，依次类推。 根据各类地块的综合分值，设以第3类地的综合分值为地价指数参照值（地价指数 = 1），不同地块之间的地价指数如表所示，表示各地块之间的相对比价关系，是无量纲的相对指标。 第十四页，共三十六页。 多方案概念规划 Concept Plan 第十五页，共三十六页。 用地类型 面积M2 比例% 住宅用地 239462 74 道路用地 35938 11.1 公建用地 4189 1.3 公共绿地 44174 13.6 总用地 323763 100 别墅类别 套数 建筑面积M2 独栋别墅 341 约300 双拼别墅 66 约250 合计 407 约118800 本方案的规划重点和特色在于资源利用的最大化，高