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2022 年9 月1 日 总量研究 房地产行业的拐点及投资机会 ——房地产行业债券专题研究系列 要点 1、房地产行业信用风险回溯及现状分析 作者 2021 年上半年，由于个别大型房企发生了信用瑕疵事件，信心和情绪的传导效 分析师：张旭 应产生了“由点到面”的影响，使得投资者对房地产行业整体信用资质的信心有 执业证书编号：S0930516010001 所下降。融资端供给侧也对房地产企业融资采取了较为谨慎的态度，资金供给收 010 紧加剧了房地产企业的流动性困难，多家房地产企业陷入困局。在这段时间内， zhang_xu@ 房地产企业的信用瑕疵事件开始集中发酵，大批项目处于停工状态。为保证房屋 分析师：危玮肖 的交付，地方政府对商品房预售资金的监管要求再次紧缩，进一步限制了房地产 执业证书编号：S0930519070001 企业自由现金流的规模。房地产企业在面临较大流动性压力的情况下，开始选择 010 打折促销的方式加快回款速度。然而，在地产企业信用瑕疵事件频发、资金压力 weiwx@ 较大的背景下，房地产企业打折促销的方式导致购房者对房地产企业“保交房” 分析师：李枢川 的预期进一步降低，形成了“越降价购买意愿越低”的情形，最终呈现“量价齐 执业证书编号：S0930521040004 跌”的局面。同时，部分城市的贷款风波遏制了房地产行业信心的恢复、延缓了 010 房地产行业销售复苏的进程，潜在购房群体的购房意愿再次受到冲击，销售端从 lishuchuan@ 而无法获得持续的资金流入。因此，房地产销售端的低迷导致房地产企业的流动 联系人：方钰涵 性进一步承压，由此，房地产行业进入“负循环”。 010 fangyuhan@ 联系人：毛振强 2、房地产行业的拐点及投资机会 010 根据过往的经验来看，信用利差的修复通常伴随着行业景气度的回升，以煤炭行 maozhenqiang@ 业为例：2016 年，煤炭需求的下降和供给的过剩导致煤炭市场库存高居不下， 联系人：董乃睿 煤炭价格处于较低位置，引发了较多企业盈利能力不足、经营困难等问题，投资 010 者对煤炭行业信心的缺失导致其债信用利差持续走阔。在供给侧改革等行业优化 dongnr@ 政策的持续推动下，煤炭行业景气度回升，伴随着煤炭价格的上涨，债券信用利 联系人：秦方好 差随之下行。我们认为地产行业亦不例外，虽然其信用利差的修复难度较此前或 010 有加大，但地产行业景气度的拐点仍为信用利差修复至关重要的起始信号。 qinfanghao@ 为了更直观地观测地产行业的景气度以及判断行业的拐点，我们结合目前的市场 环境构建出了地产行业景气度指数并观察其斜率，通过斜率之间的比对来找寻此 前下行周期中与近期最为相似的趋势，进而推断地产行业未来走向。自2021 年 10 月份以来，地产行业景气度指数的斜率开始转负，此后持续为负且愈加陡峭， 相关研报 截至2022 年7 月底，指数的斜率已经降至-3.76。通过比对可以发现目前地产行 业景气度的斜率与2014 年7 月份的斜率最为相近，两个指标仅相差0.12 ，因此 如何投资天津城投债？——城投债专题研究之 十七（2022-3-15） 我们认为建立在“平滑后的景气度指数斜率存在一定趋势性”的前提假设下，可 以结合当时情况对目前地产行业走势予以研判。从数据上来看，2014 年7 月地 济南市各级城投详细梳理——区域信用债梳理 产行业景气度指数斜率跌至最低值之后，指数斜率便开始回升，由此可以推断， 系列之十二（2022-3-13） 目前地产行业已处于“寻底”阶段。