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房地产开发全过程项目管理研究 　　【摘要】项目管理最初是应用于建筑业的发展中的一项工作，其作用在于控制进度、成本与计划，在房地产开发过程中，通过规范的管理流程，项目管理工作可以有效地结合各系统、资源与人员完成预期的目标，也有效地解决了房地产开发复杂性较高、涉及领域较深的难题。本文针对房地产开发全过程项目管理进行研究。 　　【关键词】房地产开发;项目管理;研究 　　1、前言 　　中国的房地产行业发展迅速，随着社会的发展，其需求逐渐旺盛，同时也带来了更加激烈的竞争，房地产企业为了能够更好的进行房地产项目开发，需要提高项目管理水平，通过对开发全过程的项目管理研究来整合多领域资源，增加房地产项目的可行性。 　　2、我国房地产开发项目过程管理 　　2.1施工前后的过程管理 　　在房地产开发项目施工之前需要做很多准备工作，一般来说，需要房地产企业按照：提出开发设想——设想可行性研究——可申请项目用地——设计方案——征地和拆迁安置——准备资金——工程招标的过程，需要房地产开发商在对市场进行研究之后，提出具有一定可行性的设想，并向发改委或者招商局等国家单位征用土地，最后设计可行方案以及准备資金并对承包商和监理单位进行招标，且对于征地与拆迁的安置要以相关的资料为标准，由土管部门与开发商共同进行。施工后需要进行市场营销以及物业管理，这也是房地产公司能够获得实际利益的重要环节，需要房地产公司对市场进行调查研究，确定营销手段和销售合同，培训销售人员等一系列措施。物业管理则是对房屋建筑和其配套设备、设施、场地进行管理[1]。 　　2.2质量优化策略 　　在房地产项目施工之前，需要房地产开发商与建筑施工企业签订相关的合同，严格规定好两方在房地产施工过程中的各项标准，对双方进行约束。在合同的制定过程需要制定人员根据国家的相关法律和房地产开发所在地的相关规定来进行，其中要包括施工的安全问题、款项支付问题、竣工验收问题、施工进度与工期问题、工程质量问题等方面的内容，这不仅是可以是有利于开发商与建筑企业双方的和谐，更是对建筑工程进行过程进行了规范，加强了工程的质量。在施工过程中，各方人员根据合同中的相关规定共同进行施工、监督、控制、工程造价等工作，完成质量控制措施[2]。 　　2.3成本优化策略 　　房地产开发的最终目的不仅仅是造福于一方人民，还在于房地产开发商自身的经济利益，所以在施工过程中，房地产开发商和建筑单位需要对成本进行控制，这也是房地产全过程项目中最为重要的一点。在施工之前，需要工程造价人员根据上述合同资料来进行工程预算，通过实地勘察与建立模型来确定工程成本，这样需要设计人员能够深入基层，对施工当地的地质环境和相应的材料进行全面地了解和分析，提高施工的安全性，减少施工过程的成本支出。最后就是在优化施工计划，减小重复成本和浪费现象。 　　2.4进度优化策略 　　房地产的施工项目众多，不仅包括施工过程，还包括施工资料的整理、材料与设备的购入、施工人员的培训、施工场地的搭建、与各部门的协调、销售分区等方面，其包含的内容较为复杂，在进行和管理过程中一旦出现差错就容易对施工进度造成影响，甚至导致施工无法开展，影响整个房地产的开发，对成本也会造成恶劣的影响。 　　2.5安全优化策略 　　随着我国的发展，我国人民的物质文化与生活需求逐渐增长，所以房地产事业的发展也需要越来越需要满足到大众的需求，而安全需求则是其中的重要内容。安全优化不仅仅靠施工企业来进行，还需要房地产开发商与第三方监理单位达成相关的协议，对建筑工程质量进行检查，确保消防、给排水、通风等系统的施工情况良好。另外，安全的优化不仅体现在建筑成品的使用安全上，也体现在施工过程中的施工安全方面，这就需要建筑单位对房地产工程中所需要用到的设备、技术工艺、操作标准等方面的准则进行整合，并安排施工人员学习和培训，提高其素养和业务能力[3]。 　　2.6责任管理策略 　　在房地产开发的全部过程中都需要明确其责任体系，要将责任细分到房地产工程的每一个环节中，必须要明确每一项责任的界限，保证每个管理单位都能够及时的展开项目管理工作。一般情况下，房地产企业需要建立项目管理小组，设立负责人，在项目经理之后设立监理代表和管理代表。监理代表对建筑土建、暖通、电气、弱点、给排水、安全6个方面进行控制，分设部门并设立监控员;管理代表则是负责工程施工前设计、工程进度、前期工程、合约4个方面进行管理，明确各部门的责任。 　　 　　3、解决房地产开发项目竣工项目管理 　　房地产竣工验收项目是房地产开发过程的最后一个环节，该过程主要是指将竣工的建筑房屋交付给相关企业，是房地产开发企