南昌新建馨居雅苑二期商业整体规划建议报告汉和地产.pptVIP

目标消费客户定位及辐射区域 消费客户定位 县城居民 县各大中专院校及中学学生 红谷滩居民及白领 直属乡镇居民 辐射区域 县城本地 红谷滩 乡镇 第六十二页，共一百零三页。 商业整体风格定位 尺度决定消费行为合理性，消费行为需求决定风格。 美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。 亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。 欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。 所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式。 商业街风格：欧式（西班牙式、简欧、泛欧） 第六十三页，共一百零三页。 西班牙是个有悠久历史和灿烂文化的国度，西班牙人热情、浪漫、奔放、好客、富有幽默感。他们注重生活质量，喜爱聚会、聊天，派对，尤为着迷夜生活，经常光顾酒吧、咖啡馆和饭馆。 西班牙人兴趣爱好十分广泛，喜欢旅游、酷爱户外活动，对足球、登山及自行车等运动情有独钟。西班牙的斗牛和弗拉门戈舞闻名于世。 了解西班牙；创造西班牙； “以异域西班牙文化风格为形象符号，集合购物、消费、休闲娱乐、文化体验等元素，同时满足基本生活功能的，商业内容休闲化的主题街区” 商业主题定位 第六十四页，共一百零三页。 —————我们，在派对中生活” 主人、聚会、制造欢乐 定位诠释： 派对是英文Party的音译，简单英文解释为“gettogether、byinvitation、forpleasure”，它说明派对应具备三要素，首先派对是个聚会，其次派对要有个主人，最后指出了派对能制造欢乐。 商业街形象定位 第六十五页，共一百零三页。 “大共荣”策略 与西、北、南面周边商业共同培育市场，错开竞争。辐射面广。 西交 东攻 “大白鲨”策略： 与东、东北边中高档商业竞争，虎口夺食，分流其客户群。吸引红谷滩人群 商业功能定位策略 现有业态： 建材、五金、车行、维修 市场空间： 零售、餐饮、服装 建议： 大型零售业进驻及餐饮补充，带动人流消费 现有业态： 零售、服装、餐饮、家电 市场竞争： 品牌零售、特色餐饮、品牌服装 建议： 品牌零售业进驻、特色餐饮竞争，休闲娱乐业补充 领导者竞争策略：面对一个初级商业市场，整体以一个领导者的角度去创造一个专属的消费阶层市场，引导整个区域性消费市场的追捧； 第六十六页，共一百零三页。 ————“四大功能”属性 商业功能定位 休闲、娱乐功能 特色餐饮（商务）功能 文化体验 生活配套功能 聚集省内外名吃、名店、名品 ，一站式消费特区。 第六十七页，共一百零三页。 商业业态分布 集中商业，唯有： 品牌超市主力店 近商圈，临主入口，易停车辆，与超市呼应： 特色餐饮区 周边生活配套少： 生活配套区，临街餐饮主力店。 中心景观轴上位置佳： 休闲娱乐区 承接特色餐饮兼融性： 文化体验区 瀑布消费模式业态规划： 由于坡地高差，人流动线由南向北易，休闲及餐饮最符合当地消费者需求，故吸引消费者由南向北步行层层体验，制造消费热潮。 南北业态承接，东西业态互补； 24小时便利店、药店、银行、邮局、电讯、洗衣、中介、订花送花、药店、饼店及数码冲印等 ； 二线品牌连锁： 好又多、万佳、人人乐、新一佳、步步高等 特色餐饮、酒吧、咖啡厅、西餐厅、红酒屋等，经营前期最利于聚集人气业态 知名美容美发，修指美眉、美体健身，时尚服装鞋业、成为当地贵妇名媛的私人俱乐部。 画廊艺术品，婚纱摄影、名酒雪茄，咖啡茶语、艺术品、书吧、精品珍品、钢琴音乐于一体。 第六十八页，共一百零三页。 主力店布局 品牌超市主力店 特色餐饮区主力店 生活配套区主力店 休闲娱乐区主力店 文化体验区主力店 主力店布局 各栋街铺端头铺面地段好，商业价值大，用较大面积吸引主力店； 以各栋端头主力店带动中间铺位招商，整体价值提升； 整体布局平衡，吸引人流逗留，保持持续的消费刺激。 第六十九页，共一百零三页。 主力店定位——超市 一线品牌超市 三线以下品牌超市 家乐福、沃尔玛、麦德龙等 拓展地区的可选择范围广，甚少关注县、镇、区级零售市场。谈判中处于被动的劣势 在偏低端市场中未必具备较大的竞争力 万佳、人人乐、天虹、新一佳、步步高等 产品档次、服务质量切合本地市场 有操作中大型超市的经营管理能力 在新建县零售行业中具备足够竞争力 招商有一定难度 家满福、万家福等 服务品质难以保障 业务扩展能力差，生存能力弱 对于中大型规模的经营能力较弱 综合竞争力不及竞争对手，无法扩大商业影响力 二、三线品牌超市 重点谈判对象 候选谈判对象 第三选择 第七十页，共一百零三页。 主力店定位——超市 第七十一页，共一百零三页。 主力店定位——特色餐饮 特色餐饮招商门槛要高，立面体现特色与档次，体现南北两端门面工程。 品牌店加盟对其