某广场项目商业部分初步方案.pptVIP

待售项目示意图 做一页 金域华府 格力广场三期 招商花园城 本案 中珠九悦 云秀街 1.4 待售项目分析 第二十八页，共八十四页。 项目名称 位置 商业类型 预计推出套数 主力商铺面积 备注 招商花园城 翠前北路与翠前西路交汇处 集中式商业+底商 - - 沃尔玛的入住，使该项目本身具有广泛的市场知名度，若与本项目同期推出时会造成较为严重的客源分流现象，是应重点关注的待售竞争项目。 金域华府 新香洲怡华街99号 社区底商 38套 30-60平方米 金域华府处于新香洲居住区的核心位置，区位条件较好，以小面积临街商铺为主，但预计首次推出货量不大，与本项目竞争关系不大。 中珠九悦 新香洲香洲上华路2号 社区底商 49套 70-90平方米 中珠九悦处于新香洲居住区的核心位置，区位条件较好，主力面积在70-90㎡之间，层高5.8m以上，为社区底商，推出货量不大，与本项目竞争关系不大。 格力广场三期 九洲大道格力广场 社区底商 - 60-90平方米 格力广场三期的商铺数不多，为社区底商，与本项目竞争关系不大。 云秀街 新香洲梅界路 专业市场 - 40-50平方米 云秀街偏离主城区，为专业市场，与本项目竞争关系不大。 1.4 待售项目分析 待售项目分析表 第二十九页，共八十四页。 待售项目分析小结 招商花园城市场知名度广，区位条件较好，预计货量会比较大，是本项目应重点关注的竞争对手； 下半年入市项目不多 ，潜在入市项目以社区街铺为主，市场竞争压力总体较小，为本项目的入市带来良好的商业契机。 1.4 待售项目分析 第三十页，共八十四页。 第一部分珠海商业市场部分总结 商圈分析： 拱北商圈是珠海商圈商业规模最大，人流量最多的商圈，租金代表着珠海商业的最高水平，本项目处于拱北商圈核心地带，具有明显的高商业价值。 拱北商圈依托毗邻口岸优势，商业气氛成熟，但目前以中低端的业态为主，缺乏具备高品质感的标杆商业，本项目具有承担拱北商业升级换代功能的市场机会点。 即将入市项目分析 目前了解的与本项目类似的大型商业体大部分只租不售，降低了项目销售的市场竞争压力； 拱北区域出现最多大型商业体，将进一步巩固拱北商圈核心地位的同时，同时也加剧了该区域的商业竞争。 销售市场分析 商铺销售市场总体情况较为良好，无严重的滞后销售盘，销售方式以直接销售为主，预计本项目在下半年的入市能够延续良好的市场势头； 待售项目分析： 下半年入市项目不多 ，潜在入市项目以社区街铺为主，市场竞争压力总体较小，为本项目的入市带来良好的商业契机。 一、珠海商圈及销售市场研究总结 第三十一页，共八十四页。 二、项目价值研判及主营销策略 1.1 营销核心问题研判 1.2 营销问题解决方案建议 第三十二页，共八十四页。 项目特点分析： 营销核心问题研判 珠海第一商圈的核心地段，周边商业成熟； 烂尾20年，几次启动均失败，现在要卖； 珠海第一高楼。 营销问题一：如何得到市场的认可，并创造价值的巅峰？ 第三十三页，共八十四页。 第三十四页，共八十四页。 第三十五页，共八十四页。 项目特点分析： 营销核心问题研判 集中式的商业结构； -1—6F的楼层； 项目完成后资本需要撤离。 营销问题二：在投资方没有长期经营计划的 前提下，如何平衡经营与销售的关系？ 营销问题三：如何从铺位划分及组合上优惠销售？ 第三十六页，共八十四页。 营销核心问题归纳： 营销核心问题研判 营销价值塑造： 如何取得市场的认可，并在销售时创造价值巅峰； 平衡销售与经营的关系： 大量的内铺销售，在投资方没有长期经营意向的情况下， 如何尽量平衡销售与经营的关系； 铺位的优化方式 第三十七页，共八十四页。 营销解决方案 营销价值塑造： 双核中心（核心商圈的核心地段） 城市地标性第一高楼 营销亮点很多，价值清晰 烂尾20年，多次启动失败 解决问题：这一次为什么能成功 市场信心是启动营销的基础 第三十八页，共八十四页。 营销价值塑造： 重建市场信心 提升项目价值 创造价值巅峰 营销的基础，核心需要解决的问题 这一次为什么能成功 这一次是谁在做 有没有在实际的做 谁会来使用 营销造势 营销解决方案 第三十九页，共八十四页。 营销价值塑造： 华融的国资背景和雄厚的实力是这一次能成功的基础和保障。 中国华融资产管理公司简介 性质：经国务院批准设立的国有独资金融机构 实力：注册资本金100亿元人民币。全国设有32家办事处和营业部，拥有10家平台公司，服务网络遍及30个省、市、自治区。 业务范围：以资产经营管理为主业，证券、租赁、信托、投资、基金、期货、银行等业务为依托的综合性金融服务体系 使命：促进国有商业银行改革发展、国有企业减债脱困、维护金融体系稳定运行、最大限度减少国家损失、促进社会