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基于DEA模型房地产业 支柱地位转变可行性研究 基于dea模型房地产业支柱地位转变可行性研究 　　摘要：文章选取我国13个省市2013～2017年房地产行业相关投入产出数据，使用dea模型和malmquist指数法测算出各省市综合效率、技术效率、规模效率及全要素生产率，发现样本省市房地产行业效率水平普遍较高，房地产行业效率變化模式不同且具有显著的波动性，全要素生产率的提高主要依赖于技术进步。最后依据房地产行业效率变化和效率大小将13省市划分为四种类型，分析在每一种类型下房地产行业发展特征，从而做出各地是否有转变其支柱性产业的可能性研究。 　　关键词：房地产业;支柱性产业转变;dea模型;malmquist指数法 　　一、引言 　　改革开放以来，我国房地产行业整体而言发展较为迅猛，房地产行业作为我国大部分省份支柱性产业，其对经济的贡献不容小觑。房地产不仅可以推动当地土地和房屋资源的开发、建设、经营及管理等相关经济活动的发展，以避免资源闲置造成浪费，而且还会推动中间产业的发展如钢铁、化工、玻璃及水泥行业的发展，甚至会刺激当地能源行业发展如电力、煤炭、石油及天然气等。从这一系列产业发展路径来看，房地产行业的发展会对当地经济建设产生较为深远的影响。 　　房地产业会带动其他相关产业的发展，有效推动当地经济增长。但是一个地区或国家的经济要获得持续、健康发展，依赖于房地产业是不可能的，美国爆发的次贷危机以及日本房地产行业泡沫的破灭已充分说明这一点。况且我国目前正在实施中国2025发展战略，如果还是单纯依靠房地产行业带动其相关产业发展，传统的粗放型经济发展模式不可能转变为集约型经济发展模式，大力发展战略性新兴产业就无从谈起，实现产业结构优化升级最终只会是一纸空文。 　　由于各地区的经济发展水平不同、产业结构状况差异、房地产行业的效率区别，房地产行业的发展会对地方经济产生不同的效应，可否继续将房地产业作为地区经济的支柱产业不应一概而论。因此本文结合地区经济发展水平、产业结构状况：通过实证研究13个省市房地产业的效率水平，分析房地产业的发展是否仍具有经济增长的支柱地位属性，是否可以继续作为本地区经济发展引擎，避免贻误转型发展时机，为保证地区经济又好又快可持续发展提供政策参考。 　　二、国内外文献综述 　　（一）国内文献综述 　　我国学者对房地产业效率研究普遍较为关注，但有关房地产行业的研究文献大多数聚焦于房地产投资的微观主体，并且为了考虑数据的可获得而选择上市公司作为研究对象。如，杨飞（2012）分析限购政策对房地产行业发展的影响主要通过托宾q和利润率两个指标进行研究：对于西部房地产行业效率水平的研究，李斌（2007）选取24家房地产企业分析2015年发展情况，而唐晓华和邱煜（2013）却只选取13家房地产企业作为研究对象。柳力超（2015）通过使用dea—tobit模型研究房地产投资效率在各省之间的差距，实证研究发现东部地区效率较高，经济水平和行业发展水平会影响效率。罗迈（2014）通过选取我国35个大中城市作为研究对象从经济适用房和土地供给角度分析房地产行业效率情况，得出我国房地产行业投入效率水平普遍较低，且大多数城市房地产行业是无效率的。 　　（二）国外文献综述 　　coulson从土地的供求机制出发研究了土地市场三种典型模式与房地产行业的互动关系，分析结果表明闲置与过度需求模式能有效促进房地产市场的运行。r.amot所得出的结论却有些不同，他的结论是市场均衡的假设条件发生变化后，房地产行业内部投入产出效率也将发生变化。j.m.quigley选取41个城市作为样本，分析了房地产行业发展状况，研究结果得出每年开工数量和房屋空置率会影响房地产市场的运行，并提出了住宅选址、城市住宅供需等理论。 　　本文在查阅有关房地产行业效率研究的文献后，结合我国实际国情选取可以代表房地产行业发展情况的投入产出指标，通过采用dea模型和malmquist指数法实证分析2013～2017年13省市的效率大小以及效率每年变动情况，并将这些省市效率大小与效率变化情况进行对比分析，讨论各省份房地产行业发展特征以及接下来的发展战略，为各省市转变支柱性房地产行业及产业优化升级提供参考依据。 　　三、研究设计 　　（一）研究方法 　　1.数据包络分析（dataenvelopmentanalysis，dea）是基于多项投入指标与产出指标，采用线性规划的方法对具有同类型可比单位进行相对有效性研究的数量分析方法。dea方法是美国著名运筹学家a.charnes和w.w.cooper在1978年首次提出，迄今为止dea模型在各行各业效率的评价与分析中得到充分的