转让方主体灭失的单方申请.docxVIP

转让方主体灭失的单方申请 　　摘要：《江苏省不动产登记条例》于2019年5月1日起正式施行，其中第15条第8项增设了“转让方主体灭失的单方申请”，是对不动产登记双方申请原则的一次重大突破，有助于化解长期困扰不动产登记机构的历史遗留问题。对《江苏省不动产登记条例》第15条第8项的立法初衷、法理基础、实务操作进行探讨，希望可以促进该条款从立法向实践的转化。 　　关键词：转让方主体灭失;单方申请;解读 　　中图分类号：f293文献标识码：b 　　文章编号：1001-9138-（2019）10-0059-61收稿日期：2019-09-01 　　《江苏省不动产登记条例》（以下简称《江苏条例》）于2019年5月1日起正式施行，这是江苏省首部关于不动产登记的地方性法规。《江苏条例》第15条是关于单方申请的适用条款，其中第8项明确规定：“转让不动产的单位已注销或者转让不动产的自然人死亡，并且无权利义务承继人，受让方申请登记的;可以由当事人单方申请”。相较于《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》，可以说《江苏条例》第15条第8项是对不动产登记双方申请原则的一次重大突破，也是对传統单方申请情形的重要补充和完善。笔者暂且将它称作“转让方主体灭失的单方申请”，并尝试对这一特殊情形的单方申请的立法初衷、法理基础、实务操作进行探讨，希望可以促进该条款从立法向实践的转化。 　　1“转让方主体灭失单方申请”的立法初衷 　　长期以来，对于房地产开发企业破产倒闭后购房人如何办理产权证的问题，不动产登记机构深受困扰。如果坚持双方申请的原则，要求转让方和受让方同时到场申请，显然已无可能;如果允许受让方持相关材料单方申请，又违背了登记的基本原则。所以，实践中遇到此类问题，登记机构的常规做法是建议购房人向法院起诉，确认房屋的权利归属，然后凭生效法律文书办理，一定程度上增加了购房人的负担。而且如果房地产开发企业已经注销工商登记，在法人主体资格灭失的情况下，法院如何确定被告，也是司法审判的一大难题。另外一种情况是：作为转让方的自然人已经死亡，并且没有继承人，受让方如何办理转移登记？如何才能取得不动产物权？《江苏条例》第15条第8项正是破解这一难题的良方，增加“转让方主体灭失的单方申请”，明确：转让不动产的单位已注销或者转让不动产的自然人死亡，并且无权利义务承继人，受让方可以单方申请登记。一方面可以解决不动产登记历史遗留问题，另一方面也有利于维护房地产市场交易秩序、保障权利人合法权益。 　　2“转让方主体灭失单方申请”的法理基础 　　第一，允许转让方主体灭失的单方申请，是私法自治原则的体现。私法自治，是民事活动的基本准则，具体是指民事主体有权依照自己的意志实施民事行为，在不违反法律法规的强制性规定、不违背公序良俗的前提下，民事主体自愿达成的协议优先于法律规定而适用。在我国的民事立法中，私法自治也称作自愿原则或者意思自治原则。比如：《民法总则》第5条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”，《合同法》第4条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。转让方主体灭失的单方申请，是基于转让这一基础民事法律关系。如果转让协议是合法有效的，协议的内容应当予以履行（转让方获得对价，受让方取得不动产所有权），如此才能实现当事人当初缔约之目的，这也是民事活动意思自治原则的体现。 　　第二，允许转让方主体灭失的单方申请，可以减少国家对于民事活动的不当干预，促进私有财产的合法流通。在转让方主体灭失，并且没有权利义务承继主体的情况下，如果坚持双方共同申请的原则，受让方的债权请求权无法转化为物权支配权，不动产的物权归属该如何认定？是不是最终只能认定为无主财产，收归国有？从微观层面看，对于受让方是显失公平的，虽然其享有债权，但请求对象已经不存在，请求权根本无法实现，所谓的债权已无实际意义。再从宏观层面看，也不利于房地产交易市场的发展，某种程度上限制了私有财产的合法流通。 　　3“转让方主体灭失单方申请”的实务操作 　　对于转让方主体灭失的单方申请，不动产登记机构应当重点审查以下几方面的内容： 　　第一，转让方主体已经灭失。作为申请人的受让人应当提供相关证明材料：如果是转让的单位已经注销，需要提供工商登记注销证明。如果是转让的自然人已经死亡，应当提供死亡证明。 　　第二，转让方确无权利义务承继人。对于这一事实的审查，实践中可能难以操作。如果要求受让人