南京市民房的投资意向市场调查年度报告.ppt

以上数据较为全面真实地反映了当前市民对住宅区物业管理工作的期待，收费合理显然是针对目前有些地区收费混乱或收费政策不明晰而提出；生活服务内容和服务设施完善则是物业管理的题中应有之义；安全有保障反映了当前城市社会治安仍存在较大隐患，人们非常希望高质量的新位区能给消费者以高度的安全感。这些都非常值得我们的房产业决策者和物业管理部门重视并作出相应的努力。 第五十页，共九十五页。 第四部分 当前市民的购房支付能力与付款方式 市民购房的消费能力和支付款方式是决定当地房地产业市场容量和营运方式的重要前提，也是我们本次调查中的一个重点。 1 现、期房消费选择 我们首先观测了南京市民在购房中对现房和期房的消费选择，结果显示大多数居民首选还是现房，即所谓眼见为实，买得放心，回答无所谓者较少，仅7%。其中，不同群体的态度也有所差异，见图6，图7。 第五十一页，共九十五页。 第五十二页，共九十五页。 图6，图7显示，男性较女性似更有长远眼光，女性要买现房的比例明显超过男性。在不同年龄者中，越是年轻者，愿买期房人越多；年龄越大显然更加急于住进现房，这也是一个十分明显的趋势。 第五十三页，共九十五页。 2 市民对房价的承受能力 至于购房时能够接受的房价选择，各类群体基本上都是考虑到具体房产条件、地区，以及遵循一般的市场行情，即使在不同收入群体中，也不呈现明显的线性相关度。具体情况见表15。 第五十四页，共九十五页。 显然，南京市民中绝大多数人只能接受低价位的商品房，表示能够接受2500元／m以上的回答者不足总数的3%。 同样，在回答“如果在城郊购买一套中高档次的商品房，所能承受的物业管理费每月大约是多少元”时，800多回答者中有24人表示不想考虑此问题，占68.19%的人表示只承受20元以下，还有18.7%的人愿承受21～40元；愿承受41元以上者总计仅为10%左右。 这两组数据提醒我们，在目前经济尚不景气之际，切勿过于乐观地高估南京市民的住房购买能力。 第五十五页，共九十五页。 3 购房付款方式的认同 对于购房的付款方式，我们看到，尽管仍有较多的市民选择有一定优惠的一次性付款方案，但也有越来越多的人认识到了银行按揭付款的优越性（见表16）。 第五十六页，共九十五页。 调查显示，在付款方式上不同性别者的选择有一定的区别，男性选择一次性付款或长于15年的银行按揭比例明显高于女性；而女性选择在几年内分期付款的人数比值则高于男性7个百分点；在选择7～15年银行按揭方式上，两性差异不大，都在13%左右。 在回答“对于长期付款或偿还按揭贷款有何要求”时，近千名被调查者的答复是十分相近的，绝大多数（82%）明确表示，购房月支出不能超过每月所得的40%；回答可占月支出40%～60%的人数只有8.3%，而表示可占到月支出60%以上的仅为1.5%，这是和当前人们的经济状况密不可分的。当大多数市民今天的恩格尔系数仍在50%左右盘桓时，任何人不可能要求他们将40%以上的月收入支付到吃穿以外的其他方面，这便是实现现代化目标之前我市居民的基本民情和消费实态。 第五十七页，共九十五页。 第五部分 天创建设实业有限公司及其房产产品形象的市场评估 1 天创及其房产产品的知名度 由于“天创建设实业有限公司”刚从“江宁开发区房地产开发公司”更名不久，“天创公司”之名尚不可能为广大市民所熟悉，本次调查中我们仍然是沿用旧名称，测量了江宁开发区房产公司及其房产业在南京市民中的知晓程度和对其满意程度。 在“您是否听说过江宁房地产开发公司”一题中，我们欣喜地发觉天创公司在南京市民中的初步认知率高达77.5%，其中各有21%的市民反映“经常听说”和“有时提起过”，只有17.31%的市民表示“从末听说过”。 第五十八页，共九十五页。 我们再进一步对天创公司的房产业产品“湖滨公寓”和“湖滨世纪花园”的知晓程度作了问卷测量，见图8，图9。 第五十九页，共九十五页。 第六十页，共九十五页。 根据调查，我们将“知道”、“最近常看到”视为现实知晓率，再加上“好像听说过”的人群便是基本知晓率，可见天创公司的这两个品牌在南京城区各处市民的现实知晓率已达20%左右；其基本知晓率湖滨公寓为45．03%，湖滨世纪花园也达到43.4%左右。但基本知晓率只能反映表象，我们在另一类问题中认识到，市民对湖滨公寓的印象深度要明显强于湖滨世纪花园，其原因是可以理解的，因为后者是新产品，对市民的宣传时间太短。 第六十一页，共九十五页。 本项调查中我们有意安插了3个虚拟小区即“安居园”、“银杏小区”、“百和花园”，以测验市民填答中的可信程度。调查结果显示广大市民所选印象较深的，特别是选择率趋过10%的，的确都是在南京市有一定影响的新住宅区，而3个虚拟小区并