某住宅产品定位报告.ppt

铁路 铁路沿线区域，打造主题景观带，从而提升项目附加值 景观带打造； 使用LOWE玻璃降噪； 临铁路部分，产品户型面积为小户型； 优化限制条件之二: 铁路 1 2 3 4 大悦城商业 第六十三页，共一百一十页。 规划道路 地块间的规划路，采用景观路方式，弱化因此带来的地块分散的劣势。 优化限制条件之三: 规划道路 1 2 3 4 大悦城商业 第六十四页，共一百一十页。 LOWE玻璃使用； 沿路种植灌木，让路成为风景。 ? 1、2地块的小区车流通道沿地块南侧修建。使建筑物后退，降低噪音污染。 优化限制条件之四: 南侧市政道路 市政道路 地块南侧临通往商业中心的市政道路，存在噪音污染，影响居住品质。 1 2 3 4 大悦城商业 第六十五页，共一百一十页。 优化限制条件之五: 90/70 90/70 四宗土地，每宗均受此限 1 2 3 4 大悦城商业 通过拆分容积率，丰富产品线 规避90/70产品同质化的风险。 第六十六页，共一百一十页。 优化限制条件之五: 商业影响 商业影响 1 2 3 4 大悦城商业 受影响最大的为3号、 4号地块 退距；绿化隔离； 临近商业，降低居住品质 临近住宅的商业业态 以规划为污染小的业态为佳。 第六十七页，共一百一十页。 价值最大化 塑造竞争优势 优化限制条件 三个定位纬度 基于三个纬度分析而出的项目定位 ……………………….……………… ……………………….……………… ……………………….……………… ……………………….……………… ……………………….……………… ……………………….……………… 第六十八页，共一百一十页。 PARTⅣ 大悦城住宅定位结论（暂建议） 第六十九页，共一百一十页。 区域与地块价值 项目战略发展方向 城市功能 产业功能 项目自身 区域属性 集高档购物、品位休闲、特色餐饮娱乐、商务、居住等多元功能于一体，以综合大盘规模影响力，对武侯国际新区起到推动作用，结合区域整体开发带动，打造城市新区的核心增长极。 国际外向型城市多元特区 项目整体定位 第七十页，共一百一十页。 住宅定位 武侯国际新区的核心区、依托中粮品牌实力保障、大悦城大盘支持的 国际时尚生活特区 是城西乃至成都市的荣誉梦想生活典范 第七十一页，共一百一十页。 目标客户： 向往高品质、国际化生活氛围，追求享受高端商业配套的 社会新贵、城市中产及城市投资型人群 客户定位 第七十二页，共一百一十页。 住宅客群分类及来源 客户分类 客户占比 客户来源 区域客户 30% 项目周边原住民（还迁户） 项目周边工作群体 项目周边换房升级客户 成都客户 50% 成都一次置业群体（过度） 成都二次以上置业群体 其他客户 20% 外地来蓉置业群体 投资者 第七十三页，共一百一十页。 找到目标客户的需求产品 确定本案的产品定位方向 客户来源 需求产品 项目周边原住民（还迁户） 紧凑两居 紧凑三居 项目周边工作群体 紧凑两居 紧凑三居 项目周边换房升级客户 舒适三居 成都一次置业群体（过度） 一居 紧凑两居 成都二次以上置业群体 舒适三居 投资者 一居 + 1、小户型住宅，面向首次置业者及外来投资者 区位潜力 完善配套 品牌归属 物业服务 社会认同 保值增值 4、舒适一居、紧凑两居、紧凑三居、舒适三居的组合，面向更广泛的客户群 3、大户型，面向彰显地位的知富阶层 2、受政策影响、紧凑两居、紧凑三居为主，面向追求生活便捷及工作便利人群 第七十四页，共一百一十页。 产品定位——产品形态 产品形态： 6F叠拼别墅 + 9F多层电梯洋房 + 18F电梯公寓　 产品形态 体量（㎡） 6F叠拼别墅 32000 9F多层电梯洋房 23757 18F电梯公寓　 163000 5+1F 18F 8+1F 产品分布图 叠墅产品 约32000㎡ 高层电梯 约163000㎡ 绿地带 8+1F 约23757㎡ 第七十五页，共一百一十页。 房贷新政影响 优化限制条件 提升竞争力纬度 价值最大化纬度 产品形态 面积区间 户型配比 6F叠拼别墅 140-180㎡ 140-160㎡奢享套三：80%； 160-180 ㎡奢享套四 ：20%；　 9F多层电梯洋房 70-115 ㎡ 70 - 80 ㎡舒适套二：20%； 85-90 ㎡ 紧凑套三：30%； 105-115 ㎡舒适套三：30%； 40-45 ㎡小套一：20%； 18F电梯公寓　 50-120 ㎡ 50-55 ㎡套一 ：15%； 65-75 ㎡紧凑套二 ：25%；