第七章物业承接查验与收楼实务.pptVIP

第三节 新接楼盘承接查验及工作要点 给排水系统的现场移交 ① 自来水公司进水表阀启闭灵活高、低蓄水池洁净卫生同时采取封闭措施是进水管有安全保障措施水泵电机安装稳固运行时无振动。压力表等指示正常自动控制系统运行正常。 ② 压力供水设备安装、使用符合国家标准及地区标准压力在正常控制范围内安全保护完善能及时动作。 ③ 排水管道无路冒滴现象防腐措施应符合国家标准管道接口、检查口不漏水管道排水应流畅集水井、沙井、化粪池畅通潜水泵无堵塞自动控制正常 L/O/G/O 第一节 前期介入不同阶段的工作重点 第二节 物业承接查验准备工作 第三节 新接楼盘承接查验及工作要点 第四节 入住服务阶段工作要点 第七章 物业承接查验与收楼实务 第一节 前期介入不同阶段的工作重点 一、规划设计阶段——顾问 为什么物业前期物管要进入？ 第一节 前期介入不同阶段的工作重点 项目的开发建设、工程设计、工程质量和配套服务； 跟进工程问题，参加项目会议； 设计、施工、质量、标志、设备选型、监控、安防等； 跟进并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设走向，跟进设计变更及今后竣工资料里不能反映的内容； 配合甲方对项目内机电设备安装、调试进行过程跟踪及档案建立； 参与项目有关工程及配套设备的验收； 二、建设阶段 第一节 前期介入不同阶段的工作重点 制定物业管理方案及实施进度表； 制定物业管理的外部制度，如各类公共管理规定及公共场所的管理规定； 提出各项费用的收费标准及收费办法，履行各种报批手续； 拟定《前期物业服务合同》、《业主临时公约》等合同文本； 按销售活动计划即使做好各项物业管理的配合计划与安排； 对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训； 提交会所及配套设施经营方案； 三、销售准备阶段 《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及到业主。 第一节 前期介入不同阶段的工作重点 现场派驻物业咨询人员 印发有关资料和制度，宣传并展示未来物业管理状况 协助开发商与业主签订《前期物业管理服务协议》 其他 四、销售阶段 第一节 前期介入不同阶段的工作重点 制定物业交楼入伙方案 对未交付使用前竣工的房屋及公共设施进行验收接管 做好将收楼及收楼后的物业管理所需的人、财、物等方面的准备 接收、借阅有关资料 编印验收、交楼、入伙所需资料；建立相关工作制度、流程、标准等 对相关人员岗前培训及落实人员到任时间 相关现场物管服务 五、销售后 第一节 前期介入不同阶段的工作重点 参与设计及设计修改，完善设计环节 安装和调试过程应符合设计要求和设备安装规范 物业服务的相关技术人员应对机电设备有系统全面的认识 协调检验物业的有关机电系统的优劣 六、物业机电设备安装调试阶段 第二节 物业承接查验准备工作 一、成立物业管理机构 1.设立各级管理机构及各岗位 竣工验收前三个月成立物业管理处 管理处主任、房管员、维修人员 2.草拟各级岗位员工职责 管理处主任、物业助理、行政助理、工程助理、水电主管、保安员、收费员等等 二、草拟各种规章制度 1.内部规章 领导制度； 综合管理制度——员工守则、劳动制度、人事制度、培训制度； 职能制度——各部门责任； 岗位制度； 管理程序制度——工程立项申报程序制度、机电设备保养维修程序等； 2.对外规章 物业临时管理规约、住户手册、住宅区及大厦管理规定、临时业主大会章程。 第二节 物业承接查验准备工作 三、编制管理方案及培训 1.编制前的准备工作 收集楼盘资料 掌握开发商对管理服务质量标准的要求 掌握业主的结构、文化、层次和素质构成 掌握该地区同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平 掌握公司对该楼盘接管策略、目标及可支配资料 准备现有的管理方案作为参考 第二节 物业承接查验准备工作 2.方案编制要点 根据楼盘性质、特点； 服务标准与管理方法要列出具体落实措施； 根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定楼盘前期介入计划、接管计划； 制定有针对性的日常管理措施； 编制开办预算费用； 确定管理费的收费标准； 对楼盘出入、交通、配套设施设备提出合理化建议； 对重点管理内容展开叙述，如车场、财务管理、保安； 第二节 物业承接查验准备工作 第二节 物业承接查验准备工作 3.岗前培训 第二节 物业承接查验准备工作 四、前期沟通协调 一、组建承接查验小组 提前派员进驻现场了解各方面的设计、图纸、参数等 联系开发商、承建单位、安装单位，协商交接问题和制定验收方案，统一验收标准 准备承接查验的各种资料、表格 房屋承接查验表、室内承接查验遗留问题统计表、公共配套