世联怀柔山水天地商业项目（下）.pptVIP

商户名称 店面位置 已有店面积 已有店租金 进驻楼层 意向租金 权金城烤肉 北太平庄花园路 1500 2-3元/平米.天 1-2层 视周边消费人群而定,2元左右 三千里烤肉 和平门 200 3.8元/平米.天 1-2层 最高2.5元/平米.天 小土豆餐饮集团 德胜门 1500 2-3元/平米.天 1-3层 2元/平米.天左右 欲望都市酒吧 北海后门 100 　 1层 2-4元/平米.天 商家反馈 第二十七页，共四十五页。 从餐饮类经营商户反馈情况来看，对本项目承受租金基本在2-3元/平米.天左右，休闲娱乐类在2元/平米.天左右，我们针对这两大主力业态的商户承租价格及在本项目所占面积权重来进行本项目的初步价格定位。 餐饮类平均承受租金：2.2元/平米.天左右，其中西餐及咖啡可以到3-5元左右，面积9722平米，占可销售面积50%左右 休闲娱乐类平均承受租金：2元左右/平米.天左右，面积9898平米，占可销售面积50%左右。 在运用租金反推法进行价格定位时，租金回报率主要依据目前市场整体的水平8%来计算，本项目初步价格： （2.2*50%+2*50%）*365/8%= 9581元/平米 均价制定 第二十八页，共四十五页。 九 物业发展建议 第二十九页，共四十五页。 物业发展建议 设定边界领地：区域整体界标，“核心示范区”界标，地块界标 区域标识物：标志性建筑、形象雕塑、建筑小品、LOGO 区域导示系统： 主出入口导示牌、道路导示牌、区域平面示意图 建景观轴：中央景观绿轴、主干道绿化、组团绿化 水系：天然水系、人造水系、桥、栈道、水岸风景线 绿化体系：区域边界绿化系统 第三十页，共四十五页。 开敞空间可以作为一种观赏性的环境财富，也可以规划作为一种娱乐空间。开敞空间的规划可以小到一条小径，大到大规模的风景庭园规划，道路系统对于增加开敞空间的面积，为不同的市场提供自然的娱乐活动是一个特别有效的方法。 物业发展建议 开敞空间 第三十一页，共四十五页。 物业发展建议 主题园林 利用主题园林景观，将建筑和水进行融合，使各部位从使用功能到景观特色都有张有弛 。 第三十二页，共四十五页。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 七 营销推广 第一页，共四十五页。 商业投资角度的常规分析 一、商业地段增值的逻辑 历史沿革+人口增量+消费能力+政府改造支持等等； 二、项目开业后生意火爆的逻辑 品牌商家+品牌商家实力+品牌商家的高利润率 三、项目长期增值的逻辑 严格的管理制度+高素质的管理队伍+开业后长期推广计划等等； 四、投资稳定保证的逻辑 强有实力的发展商+契约保证等等； 发展商的销售不能超过一定的比例，如果是好的项目，发展商是不会舍得将一个有长期稳定收入的金娃娃全部卖给他人。 五、发展商原动力的逻辑 策略制定基础 第二页，共四十五页。 商业概念篇 市场推广篇 营销策略篇 营销推广策略 第三页，共四十五页。 优势挖掘 优势挖掘 效益提升 概念营造 概念诉求 卖点提炼 售价提升 品牌打造 经济效益 价值最大化 品牌提升 后期售价提升 整体概念营造思路及目标 第四页，共四十五页。 商业概念篇 市场推广篇 营销策略篇 第五页，共四十五页。 营销计划篇 销售原则 1.确定的是项目的主体思路, 2.重点打造特色休闲商业， 3.打造怀柔商业亮点、政府名片 营销策略 1.考虑投资不同手法，在营销策略上采取渐进模式，形成一炮而红的销售局面； 2. 采取平开平走或平开高走的价格策略。 第六页，共四十五页。 我们的目标 销售阶段 销售方式 营销思路 完成100% 推案量 预热期 强势活动 通过强势活动战略提升产品高度，吸引媒体关注度； 以此打造强势品牌；在市场上达到提高产品的高认知度和美誉度的目的； 开盘期 单纯销售 使得项目取得良好的销售口碑，营造“一炮而红”的销售势头，使得市场以持续热烈追捧的态度关注本项目的推广，先行扩大市场份额，良性循环，有利于项目后期推广的发展； 强销期 带租约销售 利用前期项目销售的良好态势进行炒作，借势塑造完美的品牌形象，延续首次发售的市场气势；深化产品主题，使市场再次产生共鸣； 持续期 固定投资回报率包租销售 在推广手段上继续紧扣主题，凸现项目的概念优势，对难点产品，以固定的投资回报保障吸引客户； 收尾期 保留销售 在前期销控中保留部分优势产品，以及推盘过程中的剩余产品集体亮相，以优带差，提升价格达到完美销售。 营销计划篇 第七页，共四十五页。 阶段入市策略 以形象定位的理念为宗旨，进行一系列宣传，即遵循