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2．会议形式 《物业管理条例》第12条和《业主大会和业主委员会指导规则》第22条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 3．业主参加业主大会会议的方式 业主参加大会的方式既包括亲自参加，也包括委托代理人参加。 4．业主大会会议的表决规则 《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》对业主大会的决议分为两种，即一般决定和特殊决定。 第二十七页，共四十二页。 三、业主委员会 业主委员会是业主大会的执行机构。它由业主大会会议选举产生，在物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续，并在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。 具体来讲，业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。 第二十八页，共四十二页。 （一）业主委员会的运作 1．组建和换届 《业主大会和业主委员会指导规则》第31条则指出了业主委员会的人数要求，即“业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。 主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。 第二十九页，共四十二页。 2．委员的资格 《业主大会和业主委员会指导规则》第31条规定，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力以及具备必要的工作时间。 第三十页，共四十二页。 物业管理 第一页，共四十二页。 第三章 物业管理机构 第二页，共四十二页。 CONTENTS 主要内容 物业服务企业 1 业主、业主大会与业主委员会 2 物业管理的相关机构 3 掌握如下内容： 1．物业服务企业的含义、权利和义务； 2．业主、业主大会与业主委员的含义、权利和义务； 3．物业管理的相关机构。 第三页，共四十二页。 第一节 物业服务企业的含义 我国物业服务企业模式的变迁 物业服务企业 物业服务企业的权利和义务 第四页，共四十二页。 一、物业服务企业含义： 《物业服务企业资质管理办法》第2条：指依法设立的、具有独立法人资格并从事物业服务活动的企业。 按法定程序成立并具有相应资质条件，专门从事永久性建筑物及附属设备设施等物业以及相关和周边环境管理工作，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境，具有独立的企业法人地位的经济实体。 （一）物业服务企业的特征 经营性 专业性 统一性 平等性 第五页，共四十二页。 （二）物业服务企业的性质 物业服务企业是独立的企业法人 物业服务企业属于服务性企业 物业服务企业在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职 一、物业服务企业的含义 （三）物业服务企业的类型 1. 按投资主体的经济成分划分 全民 集体 联营 三资 私营等类型。 第六页，共四十二页。 （三）物业服务企业的类型 2．按组建渠道划分 （1）由开发商投资设立的分支机构。主要管理的物业对象是由上级公司开发建设的房地产项目。这类物业服务企业最大的优势在于项目来源有保障，同时对项目运行的全过程有所了解，便于与开发商进行协调。 （2）由房地产行政管理部门所属的房管所转制而来的物业服务企业。由于其转制时间不长，行政色彩较浓。 （3）由大中型企事业单位自行组建的物业服务企业。其管理对象多为单位自管物业，福利色彩较浓。 （4）按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过市场竞争取得物业管理权的物业服务企业。 （5）由街道办事处组建的物业服务企业。 一、物业服务企业的含义 第七页，共四十二页。 3．按股东出资形式划分 有限责任公司 股份有限公司 4．按经营服务方式划分 委托服务型物业服务企业。 自主经营型物业服务企业。 一、物业服务企业的含义 第八页，共四十二页。 5．按物业服务企业内部运作方式划分 管理型物业服务企业。 顾问型物业服务企业。 综合性物业服务企业。 6．按是否具有法人资格划分 具有企业法人资格的物业管理专营公司或综合公司 不具有企业法人资格，以经营其他项目为主，兼营物业管理的物业管理部。 一、物业服务企业的含义 第九页，共四十二页。 （一）“自建自管”模式的出现及