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市场分类： 房地产一级市场 土地交易市场，土地和购买者的纵向市场。由国家控制和垄断（土地出让） 房地产二级市场 增量房交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场 房地产三级市场 存量房交易市场（是消费者之间的横向交易，将房屋的所有权或使用权进行重新分配 第三十页，共四十四页。 房地产的交易： （1）房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。 （2）房屋租赁。 （3）房产互换。 （4）房产抵押。 第三十一页，共四十四页。 * * 房地产基础知识培训 讲师-周成 第一页，共四十四页。 ? 培训目的：新经纪人通过该培训项目， 了解相关房地产基础知识， 了解房地产中介业务的基础知识， 培训对象：新经纪人 ? 第二页，共四十四页。 什么是房地产？？？ 第三页，共四十四页。 房地产：房产和地产的总称 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成。在经济学上也叫不动产。 ?房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 第四页，共四十四页。 （一） 位置的固定性和不可移动性 （二） 使用的长期性。 （三） 影响因素多样性。 （四） 投资大量性。 （五） 保值增值性。 二、 房地产的特征是什么？ 第五页，共四十四页。 土地 、土地所有权、建筑物、权益 第六页，共四十四页。 土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间。 土地所有权——指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类 权益——产权、使用权、抵押权等等。 国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围。 第七页，共四十四页。 开发商只有得到土地使用权才能建房 ? 获得土地使用权方式 a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房） b.协议转让取得（旧城改造） c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地） 第八页，共四十四页。 土地分类 第九页，共四十四页。 ??城市用地大致可以分为九类 ：????1、 居住用地????2、 公用设施用地（含商业用地）????3、 工业用地????4、 仓储用地????5、 对外交通用地????6、 道路广场用地????7、 市政公用设施用地????8、 绿化用地????9、 特殊用地 第十页，共四十四页。 国有土地使用权出让年限： 住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年 第十一页，共四十四页。 房产分类 第十二页，共四十四页。 按照房屋的使用功能可以分成八类：????1、 住宅????2、 工业厂房和仓库????3、 商场和店铺????4、 办公楼????5、 宾馆酒店????6、 文体娱乐设施????7、 政府和公用设施????8、 多功能建筑（综合楼宇） 第十三页，共四十四页。 房地产按使用性质的分类 住宅建筑物：可细分为普通住宅、电梯公寓、花园别墅等 生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋 办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋（也称写字楼） 其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，（如外国驻华使馆、宗教用房等） 第十四页，共四十四页。 住宅细分 第十五页，共四十四页。 【