第七章房地产市场调查与市场预测.pptVIP

3.微观环境调查层面 又称为项目开发条件分析，其目的是分析项目自身的开发条件及发展状况，对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析，同时为以后的市场定位做准备。具体包括： （1）用地现状调查与分析。主要对项目的地形地貌、地质条件、地上附着物等情况进行现场勘察和分析。 （2）项目周边环境调查与分析。周边环境主要指地块周围的物质和非物质的环境与配套情况。 （3）项目对外联系程度、交通组织等分析与调查。 第三十页，共七十七页。 二 房地产市场需求调查 1.市场需求容量调查 需求容量，是指对房地产产品有购买欲望且具有购买能力的市场需求总量。 主要包括以下几个方面： （1）项目所在城市人口总量、家庭数量及家庭结构； （2）有购房需求的人口数量（现实需求和潜在需求）和整体特征； （3）居民对各类房地产商品的需求总量； （4）居民的消费结构； （5）居民的收入水平、储蓄余额和支付能力； （6）影响房地产市场需求的因素。 购买者 需求的主体 需求行为的实施者 购买欲望 需求的动力 需求行为的源泉 购买能力 需求的实施条件 需求行为的物质保障 市 场 需 求 第三十一页，共七十七页。 2.消费者调查 （1）消费者个人特征 即消费者的个人基本信息，消费者个人特征调查是客户甄别的重要依据。主要内容包括：消费者的年龄、文化程度、家庭结构、职业、原居住地、宗教信仰等。 （2）消费者购买动机 消费动机是引起人们购买房地产产品的愿望和意念，即消费者出于什么目的去购买房地产商品，是产生购买行为的内在原因。 第三十二页，共七十七页。 第三十三页，共七十七页。 （3）消费者购买力水平 消费者购买力水平是指消费者对某类房地产产品的最大支付能力，这是影响房地产消费的最重要因素，它直接决定了消费者的购房承受能力。 消费者购买力水平的主要衡量指标是家庭年收入。 三 房地产市场供给调查 1.房地产市场供给总体调查 对整个地区房地产市场供给情况的总体调查主要包括：房地产市场产品的供给结构、供给总量、供给变化趋势、供给的充足程度、房地产产品价格现状；本地以及外地房地产企业的生产与经营等方面的调查等。 在房地产市场行情调查中，价格调研是重要内容之一。 第三十四页，共七十七页。 2.竞争楼盘调查 竞争楼盘分为两类，一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；另一类是不同区域但定位相似的楼盘。 主要包括： （1）竞争楼盘的产品调查 主要有楼盘区位调查、产品特征调查、交房时间调查等。 （2）竞争楼盘的价格调查 它是房地产营销中最基本、最便于调控的，在实际的调查中也是最难取得的真实信息。 包括单价调查、总价调查和付款方式调查。 单价反映的是楼盘品质的高低，而总价反映的是目标客户群的选择结果。 注意区分：起价 均价 主力户型单价 第三十五页，共七十七页。 项目名称 项目地址 开发商/投资商 开发商名称： 投资商名称： 联系电话 建筑及景观设计机构 策划代理机构 项目占地面积（亩） 绿化率（%） 均价 建筑面积m2 容积率 最高价 规划用途 规划幢数 车位数量价格 土地年限 公摊率 朝向差 规划户数 销售率 层差 建筑结构 交付日期 商铺价格（元/m2） 工程进度 物业管理费 付款方式及优惠 户型区间(m2) 主力户型 开盘及入住日期 开盘日期 入住日期 楼盘特点： 第三十六页，共七十七页。 （3）竞争楼盘的促销手段调查 竞争楼盘的促销手段是项目市场竞争调研的重要方面之一。 ①广告促销调查。这是房地产促销的重要手段，对竞争楼盘的广告调查是市场调研的重要组成部分； ②活动促销调查。通过开展一系列促销活动的安排，可以营造楼盘的销售氛围，促进销售； ③人员促销调查。与客户面对面的人员促销是传统的促销手段，也是目前开发商的主要促销形式之一。 ④客户关系促销调查。目前，房地产促销的竞争已经从单纯的交易营销上升到客户关系营销的层面，这是一种企业与客户共同创造价值的营销理念。 第三十七页，共七十七页。 （4）竞争楼盘的销售情况调查 销售情况是判断一个楼盘最终的指标，但也是最难获得准确信息的部分，主要包括： ①销售率。最基本的指标，反映了一个楼盘被市场接纳的程度； ②销售次序。指不同房屋的成交先后次序，反映了市场需求结构和强度； ③客户群分析。通过对竞争楼盘客户的特征分析，可以分析其购买动机，从而找