同策上海中信泰富朱家角新城营销策划报告.pptVIP

系列SP活动推广，利好层层揭开 礼宾式服务推广——品质生活期待 联排 3vs1 销售模式 公寓 2vs1 销售模式 睦邻计划结合奖励制度，周期大礼、小礼不断 粘 步步为营 粘住每一个潜在的客户 行销策略 第一百九十页，共二百五十九页。 业 务 执 行 篇 销售策略 推案顺序 同策资源 项目指标 推案策略 外接待建议 第一百九十一页，共二百五十九页。 D17 项目指标分析 分类 产品形态 体量 套数 比例 面积段 主力产品 公寓 17731 200 72% 75-94 明星产品 叠加 11173 61 22% 180-190 联排 3289 (+1486) 18 6% 183 (+83) 合计 32193 279 100% 公 寓： 大体量 / 主力产品 叠加、联排：小体量 / 明星产品 第一百九十二页，共二百五十九页。 1 2 3 5 6 7 8 9 10 11 12 15 16 17 18 19 20 21 22 23 25 26 产品分布 公寓+叠加 叠加 联排 第一百九十三页，共二百五十九页。 推盘策略 少量多推，提高每次推盘成交效率； 公寓类产品先行入市，提高市场影响力； 公寓、叠加差异产品共同入市，增加客户选择面； 第一百九十四页，共二百五十九页。 1 2 3 5 6 7 8 9 10 11 12 15 16 17 18 19 20 21 22 23 25 26 推盘配比 A B C D A（ 1- 9 ） ：公寓 94套 叠加 38套 B（10-16）：公寓 50套 叠加 15套 C（17-20）： 联排 18套 D（21-26）：公寓 56套 叠加 8套 第一百九十五页，共二百五十九页。 渠道 多点化设置 推广概念 稀缺资源占有、区域价值潜力 推广形式 暖场活动 稀缺产品，树立整盘全城影响力（线上） 项目区域行销，节点活动（线下） 五感营造（以“视嗅听触味”贯穿整个暖场活动） 以延续城市黄金轴的稀缺湖景为突破口，形成产品高端行销语境 整体推广策略 D17地块推广 第一百五十八页，共二百五十九页。 推广策略 销售 节点 1、借60万大盘形象，承担代言朱家角名片的重任，在上海树立拥有“天然湖景”的城市综合体形象，逐步立足整座城市 2、通过D17地块的新产品概念传播新的生活形态及生活方式 2011年8月 9月 10月 12月 11月 一次开盘 二次开盘 “上海西湖” 整盘品牌线 “惜湖” 项目线 8月——9月中旬 项目品牌亮相期 9月中旬——12月 项目品牌展示期 树立整体项目品牌认知度 加强项目品牌认同度 12月之后 项目品牌深入期 增强项目品牌美誉度 （根据销售节点调整） 推广主题：上海大美 湖居生活 8月——9月 形象蓄水期、开盘造势 9月——11月 持续蓄水、开盘热销 11月——12年 积累客户、持续销售、尾盘销售 树立项目在整盘以及区域范围内的地位影响力 1、强调项目的“黄金中轴”的区域潜力，塑造区域营销影响力。 1、充分细化项目资源优势 2、明确产品稀缺、独一无二性，扩大潜在客户范围 推广主题： 第一百五十九页，共二百五十九页。 ■营销推广主题：城市黄金轴上绝无仅有的天然湖景城邦 ■解决问题： 第一阶段（2011年8月——9月中旬）：项目品牌亮相，树立项目品牌在朱家角的认知度。 第二阶段（2011年9月中旬——12月）：项目展示期，将60万方项目整体形象从朱家角扩大至上海全市，提高项目品牌认同度。 ■营销推广方式： 以朱家角为核心，辐射周边区域，集中火力，做好阵地战；集中覆盖区域内主干道的引导旗、内中环高炮、区域内所有流动公车体；在区域中心，组织阶段性巡展。 ■媒体通路： 朱家角区域：引导旗、内中环高架中心区高炮/看板、巡展、数据库（区域短信、夹报等）、DM派发、车体 ■常用媒体 报纸——《新闻晨报》 杂志——《第一财经》、《地标》《21世纪经济报道》、《GOLF生活》、《名车志》、《东方航空》 广播——101.7动感音乐、97.7财经频道 目标强调稀缺资源占有、地域未来潜力，提升项目独一无二的价值 企划推广主题：上海大美 湖居生活 整体推广策略 D17地块推广 “上海西湖”整盘品牌线 第一百六十页，共二百五十九页。 主题：城市与天然对话 ——城市黄金轴上的湖居生活新闻发布会 邀请业内人士、政府官员、实业家、媒体齐集区域内的知名酒店，进行项目华丽锐变的新闻发布会。 2011年8月 9月 10月 12月 11月 一次开盘 二次开盘 “上海西湖”整盘活动——上海中轴线上的湖居生活 第一百六十一页，共二百五十九页。 主题：用优雅凝固时光 ——室内装修