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转让用地主要程序： ①协议。在土地转让人于土地接受者之间进行，在法律规定的基础上，拟写转让协议书； ②申请。由上述任何一方持转让协议书和申请报告，向土地原出让人（即所在土地行政主管部门）提出出让申请。采用招标、拍卖方式转让土地使用权的，先由土地转让人向出让人提出招标、拍卖申请； ③批准。由出让人审查土地转让协议书及其中载明事项并进行必要的调查、核实。符合有关法律法规的，经批准可转让。申请采用招标、拍卖方式转让土地使用权的，经批准方可进行招标、拍卖； ④签约。由土地转让人与土地接受者通过协议、招标或拍卖方式确定转让土地后，按照法律法规订立土地使用权转让合同，使用年限为土地权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 第五十四页，共八十六页。 ⑤土地新使用者持原出让合同及其附具的土地开发条件和规划设计条件、订立的土地使用权转让合同，向规划行政主管部门登记，以明确新的规划落实责任人； ⑥持出让人批准的转让文件，订立的土地转让合同，向土地行政主管办理登记、过户手续。 第五十五页，共八十六页。 （8）建设用地规划许可证 第五十六页，共八十六页。 （9）国有土地使用证 第五十七页，共八十六页。 8、建设项目设计 在建设前期工作中，“选址”和“初步设计与开工报告”阶段已经涉及了基本建设程序中的设计问题，“选址”阶段涉及的是建设项目的粗略规划设计， “初步设计与开工报告”阶段涉及的投资计划管理问题。该部分主要讲述建设项目设计各个阶段的运作、管理及审查问题。 综合法规与设计实践情况，我国建设项目设计文件编制划分为方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段。方案设计阶段，对应在报批“可行性研究报告”前完成；初步设计阶段，对应在报批年度计划前完成；施工图设计，对应在申领施工许可证前完成。 这三个阶段设计对大中规模、技术较为复杂、协作单位较多的建设项目而言，针对规模不大、技术不复杂的中小建设项目，一般无需进行初步设计，只有方案设计、施工图设计两个阶段。 第五十八页，共八十六页。 （1）勘查与设计的关系 基本建设程序经常强调的是“先勘查、后设计、再施工”。对于管理方面，我国很多法规条款将勘查、设计放在一起，加以共同的捆绑约束；但是在技术方面，勘查与设计属于不同的行业。 工程设计是指依据工程建设目标，运用工程技术和经济方法，对建设工程的工艺、土木、建筑、公用、环境等系统进行综合策划、论证，编制建设所需要的设计文件及其相关的活动。 勘查是指依据工程建设目标，通过对地形、地质、水文、等要素进行测绘、勘探、测试及综合分析评定，查明建设场地和有关范围内的地质地理环境特征，提高建设所需要的勘查成果资料及相关活动。 第五十九页，共八十六页。 （2）设计与建设投资控制 建设项目的投资控制，依赖于设计各个阶段相应的工程建设投资估算、概算、预算。 ①估算 投资估算的作用是项目主管部门审批项目的依据，对之后的投资概算起控制作用，工程设计招标时，是优选设计单位和设计方案的依据之一。投资估算是根据设计方案的规模、功能能量乘以单元指标或单位工程指标编制的。误差在10%至30%之间。 ②概算 概算是指在初步设计阶段，根据初步设计资料，计算出工程量与机械人工工作量，乘以材料价格和预算定额，从而对工程造价进行总的概略计算。设计概算分为三级概算：建设项目总概算、单项工程综合概算、单位工程综合概算。与投资估算比较，一般相差10%以上。 第六十页，共八十六页。 设计概算是实施项目投资包干、考核设计方案经济合理性和控制施工图预算的依据。 ③预算 施工图预算是确定土建与安装工程预算造价的文件。是在施工图设计完成之后，以施工图为依据，根据预算定额、取费标准以及地区仍、材料、机械台班的预算价格进行编制的。 施工预算必须控制在初步设计的概算之内。 施工图预算的作用是落实和调整年度计划的依据，是建设单位和施工单位签订工程承包合同的依据，是办理财政拨款、工程贷款、工程结算的依据。 方案阶段，对应的是投资估算；初步设计阶段，对应的是概算；施工图完成后，对应的是施工图预算。 第六十一页，共八十六页。 （3）用地预审报告 ①建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。 ②预审审批权限实行分级审批； ③已批准项目建议书的审批类建设项目与需备案的建设项目申请用地预审的，应当提交下列材料： Ⅰ、建设项目用地预审申请表； Ⅱ、建设项目用地预审申请报告，内容包括拟