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政务中 心板块 综合商 业板块 校园经 济、生活配套板块 综合商 业板块 酒店配套板块 商业布局 板块划分 第三十一页，共七十九页。 业态：金融类：银行、证券、邮政、商务、旅行社等 餐饮类：商务茶餐厅 、茶社、咖啡馆 理由：商铺自成一个板块，好利用，不受其他门面影响，楼上是政务中心， 客户可以从商业街和政务中心大堂进出，出入及停车都方便。 商业布局 政务中心板块 第三十二页，共七十九页。 业态：特色小吃餐饮、便利店、水果店、文具、复印店、网吧、小诊所、宠物医院。 理由：靠学校，业态定位以学生消费为主 商业布局 商业布局 校园经济、生活配套板块 第三十三页，共七十九页。 业态：咖啡厅、商务厅、大型餐饮、KTV、足浴休闲。 理由：高级酒店标准配置，大瑶高档接待标杆 商业布局 商业布局 酒店配套板块 第三十四页，共七十九页。 商业布局 商业布局 综合商业板块一层 品牌服饰区 时尚精品区 家电数码区 风情美 食区 第三十五页，共七十九页。 商业布局 商业布局 综合商业板块二层 中大型商配区 第三十六页，共七十九页。 业态：各菜系商务餐厅、休闲风情餐饮、品牌火锅、水吧、咖啡吧等。 理由：停车方便、商铺前面景观好，靠近酒店 风情美食区 商业布局 第三十七页，共七十九页。 品牌服饰区 业态：以品牌服饰店、品牌鞋包店、珠宝、化妆品、婴幼儿用品为主。 理由：比较集中、连贯性、步行街宽且配有绿化及休闲桌椅，能留住人流。 商业布局 第三十八页，共七十九页。 时尚精品区 业态：美甲、特色服饰、精品、化妆品、品牌内衣内裤、甜品店 （特色精品、饰品店为主） 商业布局 第三十九页，共七十九页。 家电数码区 商业布局 业态：以家用电器、数码耗材等、珠宝等； 第四十页，共七十九页。 中大型商配区 商业布局 业态：KTV、中西餐厅、茶馆服饰卖场、家具卖场、家电等。 理由：靠大街，可做橱窗展示，可考虑分几大板块招商。 第四十一页，共七十九页。 客户分析 营销目标 达成条件 市场分析 项目定位 产品优化 商业布局 产品定价及目标分析 营销思路 推盘节奏及销售执行 商业开盘前推广策略 第四十二页，共七十九页。 价格预测及评估依据 定价依据：1、市场对比法：创意新城市广场商铺售价约17000—19000元/平米，结合折扣及优惠，实际一层均价约17000元/平米，销售情况并非乐观，多数购卡客户放弃购买；对比产品，本项目的进深和总建面都比其大； 2、投资测算法：目前市调数据表明大瑶镇现有商业租金在30-80元/平方.月，由于项目商业规划等诸多优势，按照80元/平方.月进行18年测算，售价约17200左右； 3、二层商业常规是按一层30%----40%衡量，考虑到目前大瑶镇的商业尚处于初级阶段，定价考虑6200元/平米。 商业均价：一层均价17800元/平方；二层均价6200元/平方 产品定价 第四十三页，共七十九页。 价格预测及评估依据 定价依据：1、市场对比法：创意新城市广场住宅售价约2498—3238元/平米，结合折扣及优惠，实际均价约2950元/平米，作为第一个地产开发项目销售情况比较良好；对比产品和市场，本项目的住宅具备一定的优势； 2、写字楼的定价是同地段住宅定价上浮20—40%，同时还需综合考虑办公需求、办公管理、综合硬件、配套水平，均价上浮20-25%；另外靠近政务中心的写字楼虽然档次弱于酒店，但具备较好的心理感官，具体定价高于酒店部分写字楼。 住宅均价：均价3100元/平方； 写字楼均价3600-3800元/平米 产品定价 第四十四页，共七十九页。 价格预测及评估依据 定价依据：1、常规对比法：产权酒店的销售价格是同地段住宅价格上浮80-100%,还需要结合当地对该产品的投资感官和投资门槛确认，考虑均价5600元/平米； 2、投资分析法：投资客房牵涉到装修成本、酒店运营、投资收益、开房率等诸多核算，常规核算按照客房实收房价的30%作为作为场地成本，不递增状态下7成开房率10年回本作定价测算（320*30%*360*70%*10/45=5376）。 注：320元/天的房价是按四星实收标准核算；40-50平米，暂时按四星标准客房面积。 产权式酒店式：均价5600元/平米 产品定价 第四十五页，共七十九页。 目标分解 金富国际项目销售额度目标分解 项目 面积（㎡） 销售单价（元/平方） 总价（万元） 实得单价（元/平方） 实际总价（万元） 销售模式 备注 一层商业 6350 17800 11303 14952 9495 返租 按8%标准返两年 二