CPA-税法--第九章-房产、城镇土地使用、耕地占用税法课件.pptxVIP

第九章 房产税法、城镇土地使用税法和耕地占用税法2012年教材的主要变化1.删除房产税基本原理、城镇土地使用税基本原理和耕地占用税基本原理的内容；2.增加对国家天然林资源保护二期工程的专用房产的免税规定；3.增加高校学生公寓的房产税免税规定；4.增加商品储备业务房产的免税规定。第一节 房产税法一、房产税的纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；2.产权出典的由承典人缴纳；3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；5.无租使用其它单位房产的单位和个人，使用人按照房产余值代为缴纳房产税。6．2009年1月1日起，涉外企业、单位和个人也纳入了房产税的征收管理范围。【例题·多选题】下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有( )。 A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人 B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人 C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人 D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人【答案】ACD（二）征税范围1.房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。【提示】要注意房产不等于建筑物。2.征税范围（熟悉，能力等级２）城市、县城、建制镇、工矿区。与城镇土地使用税一样的征税范围。二、税率、计税依据与应纳税额的计算房产税采用比例税率，从价计征与从租计征。 在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下几个特殊规定：1.对投资联营的房产的规定　对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。房产资金联营企业甲其他投资人 ?假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。 ?假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。【例题·单选题】某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30％，该公司2009年应缴纳的房产税为(? ? )。（2010年）A.21.2万元B.27.6万元C.29.7万元D.44.4万元【答案】B【解析】用房产投资联营取得固定收入的，按租金收入计交房产税，则该企业应纳房产税为未联营期间按计税余值计算房产税与参与对外联营取得固定收入比照租金收入计交房产税的两项之和：3000×（1-30%）×1.2%×4/12+160×12%=8.4+19.2=27.6(万元)。2.对融资租赁房屋的规定　对租赁房屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。3.关于附属设备和配套设施的计税规定　一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。　二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。5.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。【例题·计算题】某企业购置一幢办公楼，会计固定资产账面记录房产金额3000万元，在无形资产账面记载了购买该幢楼支付的土地使用权金额1000万元，当地的房产税原值减除比例30%，则该企业每年应纳房产税=(3000+1000)×(1-30%)×1.2%=33.6（万元）。6.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。7.减按4%税率从租计税的房产是居民住房。三、税收优惠房产税的税收优惠政策主要有：（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产