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商业地产开发中常见的十大错误 文档信息 ： 文档作为关于“管理或人力资源”中“商业合同”的参考范文，为解决如何写好实用应用文、正确编写文案格式、内容素材摘取等相关工作提供支持。正文7028字，doc格式，可编辑。质优实惠，欢迎下载！ 目录 TOC \o 1-9 \h \z \u 目录 1 正文 1 文1：商业地产开发中常见的十大错误 2 第一大错误：产品形态规划与盈利模式相矛盾 2 第二大错误：先盖楼后招商 2 第三大错误：盲目追求大体量 3 第四大错误：不切合实际，市场定位为高档次 3 第五大错误：业态组合中要选国际大品牌 4 第六大错误：重销售、轻招商和后期运营，只顾眼前利益 5 第七大错误：售价和租金定价严重透支行业利益 6 第八大错误：营销推广主要靠忽悠和概念包装 7 第九大错误：只要销售、招商成功就万事大吉了 7 第十大错误：不重视专业服务机构 8 文2：商业地产开发新模式 8 参考文摘引言： 12 原创性声明（模板） 13 文章致谢（模板） 13 正文 商业地产开发中常见的十大错误 文1：商业地产开发中常见的十大错误 第一大错误：产品形态规划与盈利模式相矛盾 很多开发商在项目盈利模式与产品形态规划上不统一，项目本来要打算出售的却规划成了不适合销售的大面积、集中式商业产品形态；本来是要自己持有经营的却规划成了不适合引进大型品牌主力商家使用的产品形态。 目前大部分开发商由于资金实力等原因，开发理念还是不愿意持有，而是最快、最贵地卖掉商铺快速回笼资金，这种盈利模式的产品形态最好是易分隔、独立门面、独立交通组织的商业。 在这一点上，万达目前做的最好，他??在产品形态规划时把持有型和销售型分离，持有型部分规划为大面积集中式商业，销售型部分规划为小面积沿街商业。 第二大错误：先盖楼后招商 这是目前国内大部分开发商的通病，他们习惯于先把房子盖好然后再考虑招商的问题。这些开发商在住宅开发的时候就是这么做的，先盖房子再卖房，也赚得盆满钵满，他们就认为这种做法是理所当然的。 住宅开发转向商业地产开发，整个游戏规则面临着一个巨大的变化，开发商面对的客户不再是个体为主的自然人，而是一家家商业机构，商业地产是为下游的商业机构提供一个经营场所的，开发商盖的房子要靠商家来使用的，商家对选址的要求，要考虑地段、商圈、业态、建筑结构和功能、成本等多重因素，当这些要求不被满足的时候，商家是不会进驻的。开发商前期规划的时候不考虑下游商家的需求，等盖完房再招商，其结果自然就是商业物业的长期闲置。 万达提出“订单式开发”，核心思想是先与下游商业机构形成战略联盟，按照下游商家的需求去拿地、去做规划、去盖房子，盖好房子租给这些战略联盟伙伴。而很多开发商对商业地产的开发思路还停留在史前阶段，给招商造成了巨大的困难，成为商业物业闲置的一个关键原因。 第三大错误：盲目追求大体量 商业项目的大体量是住宅市场大盘的一个翻版，土地成本的市场化要求开发商必然追求大盘的规模化效应以降低成本，而且大盘也能塑造开发商的品牌，同样在商业地产市场追求大体量。大体量对住宅开发来讲是降低成本的主要手段，对商业地产来讲，脱离市场需求的大体量就是高风险。 目前在北京以及很多城市的商业地产市场，许多商业物业招商空难，当开发商盖的大量商业物业处于闲置状态的时候，很多商家也为找不到理想的经营场所而头疼，供与求之间矛盾非常尖锐，人们在感慨缺少有效需求的时候实际是缺乏有效供给。 第四大错误：不切合实际，市场定位为高档次 大多数开发商对自己所开发项目的预期很高，不管项目的位置在哪里，动不动就要做成当地最高档商业中心，不过这也是人之常情，这就好比每位父母都认为自己的孩子是最优秀的一样。 商业定位不像住宅，商业是非常理性的，一定要在市场研究分析的基础上，根据项目的区位，研究目标消费群的规模和消费特点再做定位。比如有些项目位于普通居住区中，由于与目标消费群错位，就不可能做成高档商业。 第五大错误：业态组合中要选国际大品牌 有一部分开发商从万达那里取经学习订单式开发模式，最热衷的就是捆绑世界商业巨头，所以沃尔玛等国际商业巨头变得份外吃香。 万达绑架沃尔玛，目的在于拿沃尔玛当“托儿”，利用他们的招牌提升万达商业物业的价值，同时利用沃尔玛的示范效应，解决招商以及产权商铺的销售问题，最终实现“堤内损失堤外补”，这是典型的经济学中外部性的效应。 但沃尔玛可不是廉价的“托儿”，开发商要想利用世界商业巨头当“托儿”，必然要付出巨大的代价，那就是远低于市场平均水平的租金。某些开发商为了招这些商业巨头进驻，甚至是不惜血本。比如，山西某开发商开发了一个20多万平方米的SHOPPING MALL，房子盖完招不来主力店，竟然不惜免10