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集团 前期物业管理制度 (征求意见稿) 文件编号 总版本 A 制定日期 生效日期 批准 会签 审查 配方 文档修订记录 编号 修订更改 修订日期 修订 页面 修订摘要 登录 第一章 总则 目的制度: 为规范集团物业管理前期物业管理工作，加强物业项目承接、项目介入、物业验收与接管、占用管理及装修管理，明确物业公司及受委托单位的权责、并提高物业服务质量，特制定初步物业管理制度 (《本制度》)。 适用: 本制度适用于各分、子公司规定的元亿集团物业管理及物业项目承接、项目前期介入、物业验收接管、职业管理、装修管理等活动。 主要原则: 3.1要全神贯注。完善的前期物业管理是提高未来物业管理水平和管理效率的必要前提; 也是确保集团部门委托单位的房地产项目全面、准确地满足客户需求和期望、赢得客户忠诚、并持续改善集团形象。各分公司、子公司物业公司管理层及相关人员要充分重视前期物业管理工作，切实加强前期物业管理工作。 3.2主动参与，积极合作。各分、子公司物业公司要充分识别和明确物业管理职能提前参与的任务和要求，积极参与受委托单位的相关工作并积极为其提供资源。 3.3精心策划。各分公司、子公司物业公司要根据前期物业管理工作的要求和项目特点，制定周密的工作计划; 并按计划有序开展工作。 相关职能部门及职责 责任部门 职责 物业公司运营管理部 负责招标信息收集、招标项目可行性分析和服务合同签订及备案； 负责编制前期干预工作计划和实时前期干预工作； 负责客户服务中心的建立和监督； 为验收接管工作提供指导。 物业公司财务部 参与物业管理的初步干预； 参与业主占用管理。 物业公司人力资源部 负责客户服务中心人员的招聘工作。 物业公司客户服务中心 负责组建交付小组； 负责物业装修的审批和管理。 招标小组 负责物业项目勘察、招标文件分析、招标文件编制及评审、中标后参与开标及合同谈判等工作。 验收接管团队 负责编制验收接管计划，完成物业项目的资料验收和工程质量验收。 交付团队 负责物业占用计划的编制，按计划编制并组织实施占用管理。 第二章 物业项目的承接 物业公司及其分、子公司应当按照国家物业管理法规的规定对外承接项目，通过招标或者其他方式承接物业服务项目。 物业公司在条件内容的情况下，不限制各分公司、子公司对外承接物业服务项目，但必须将对外承接项目的工作意向和承接项目的《可行性分析报告》报物业公司运营管理部主管副总经理、总经理审批；只有通过后，才能进行下一步的谈判或注册参加投标。 招投标活动主要由物业公司主管运营管理部的副总经理负责，由运营管理部经理执行; 物业公司总经理负责对招投标活动进行指导和监督。 物业公司运营管理部负责收集各种渠道的招标信息; 运营管理部经理在获取并核实物业管理招标信息后，必须迅速组织人员进行项目可行性分析，并形成书面的《可行性分析报告》。分析包括但不限于: 项目发展前景、经营利润、投标单位的需求和期望、物业公司的资源状况等。可行性分析报告报运营管理部分管副总经理、总经理审批; 总经理最终确定是否参加投标。 经营管理部向投标单位提出投标申请并通过投标单位资格审查后，由经营管理部分管副总经理迅速组建投标小组。 5.1招标小组主要由运营管理部、总经办、财务部等相关部门的管理人员和专业技术人员组成。 5.2招标小组的主要职责包括物业项目调查、招标文件分析、招标文件的编制和评审、中标后参与开标和合同谈判等。 5.3运营管理部分管副总经理制定招标小组工作计划，明确小组成员的任务分工和工作计划。 投标小组在编制招标文件前，必须对招标项目进行详细研究，充分识别委托单位的需求和期望，形成书面研究报告; 研究报告必须写明资料的内容、来源和可靠性，并总结研究结论和投标建议。课题研究的主要内容包括但不限于以下内容: 6.1、详细研究招标文件，对招标文件条款达成一致理解，对需要与招标单位讨论、澄清、协商的问题，逐一列出并解决。 6.2物业项目现场勘察，了解物业项目及周边情况； 6.2.1首次置业: 了解项目规划设计、经营定位及布局、公共设施设备的分布及使用功能、物业配套房屋的位置、地理位置、公共配套设施及交通、周边群众文化水平、经济收入等。 6.2.2二级物业: 了解工程是否符合规划设计要求，工程质量是否符合标准，符合使用要求，各类设施设备是否符合设计要求和正常运行，工程质量是否存在重大问题，周边公共设施分布情况。 6.3调查委托单位过去与物业公司的合作绩效； 6.4收集和研究地方财产法律法规、政策和主管部门的工作惯例； 6.5分析相关市场和竞价竞争对手的表现。 运营管理部分管副总经理负责组织招标工作组根据项目研究成果和招标文件格式编制招标文件。 7.1在编制招标文件时，应考虑以下要求: 7.1.1投标形式； 7.1.2招标中表达的内容应符合招标单位的要