物业承接查验.pptVIP

2.7 物业现场查验发现问题的解决（CP13） 1. 书面通知建设单位及时解决，并进行复验 现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合合同约定和有关文件规定的情形，由物业现场查验小组将查验中发现的问题分类填入表2?5，即《物业设施设备现场查验问题跟踪表》，书面通知建设单位，建设单位签收后应当及时责成责任人解决，完成后，组织查验的双方人员进行复验，直至合格。 第六十二页，共九十页。 对于不能及时解决的遗留问题，应记入表2?6，即《物业设施设备现场查验最终遗留问题汇总表》，双方协商解决方案，并在签订《物业承接查验协议》时明确约定。 第六十三页，共九十页。 2.2 物业承接查验的依据（CP5） 实施物业承接查验，主要依据下列文件： 1.《物业管理条例》； 2.《物业承接查验办法》； 3. 物业买卖合同； 4. 临时管理规约； 5. 前期物业服务合同； 6. 物业规划设计方案； 7. 建设单位移交的图纸资料； 8. 建设工程质量法规、政策、标准和规范。 第三十页，共九十页。 2.3 物业承接查验的程序（CP5） 物业承接查验应按照下列程序进行： 确定物业承接查验方案——移交有关图纸资料——查验物业共用部位、共用设施设备——解决查验发现的问题——确认现场查验结果——签订物业承接查验协议——办理物业交接手续。 第三十一页，共九十页。 2.4 确定物业承接查验方案（CP6） 2.4.1 确定物业承接查验方案的程序 《办法》规定新建物业的建设单位应当在物业交付使用15 日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。而在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业资料。 因此，建设单位就应在物业交付使用前至少50日根据国家有关规定完成物业的竣工验收，取得质量合格证书，并完成备案，完全达到物业交付使用的条件后，书面通知物业服务企业进行物业承接查验，并约定时间召开物业承接查验协调会议。 第三十二页，共九十页。 物业服务企业接到建设单位的书面通知后，应主动与建设单位连系，并查看物业承接查验应具备的条件的相关文件，即： 1. 关于工程质量合格证和规划、消防、环保认可及准许使用文件的备案文件； 2. 供水、供电、供气、供热等专业公司的供用合同与计量表具的相关文件； 3. 教育、卫生等公共配套设施的竣工验收文件； 第三十三页，共九十页。 4. 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； 5. 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 6. 物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物业管理必须的文件； 7. 物业竣工图纸及竣工资料。 双方根据以上条件，约定物业承接查验的时间，共同制定物业承接查验方案。 第三十四页，共九十页。 2.4.2 物业承接查验方案的内容 以上条件具备后，物业服务企业应及时作出书面回复，并约定双方召开物业承接查验首次协调会。双方根据有关规定和物业承接查验依据文件的约定，就物业共用部位、共用设施设备的承接查验进行协商，形成物业承接查验方案。其内容包括： 第三十五页，共九十页。 1. 组建物业承接查验小组 由物业服务企业和建设单位各抽调数名工程技术人员（包括土建与安装专业）及管理人员组成物业承接查验小组，建设单位亦可指派工程施工总承包单位、主要设备供货厂家、工程监理单位参加，同时可以邀请业主代表和房地产行政主管部门参加。由建设单位和物业服务企业双方共同推选物业承接查验组长、副组长，制定各岗位职责与分工，规范物业承接查验工作。物业承接查验小组及职责见表2–1。 第三十六页，共九十页。 第三十七页，共九十页。 2. 列出各专业工程实施查验的技术依据，主要包括：（CP7） （1）物业项目设计文件引用的建筑与安装施工工程的国家、行业和地方标准与规范； （2）建设单位提交的物业与物业竣工图纸资料清单； （3）设施设备供货厂家安装、调试、维修及使用说明书； （4）物业买卖合同约定的物业共用部位、共用设施设备的配置标准； （5）建筑、安装工程施工与质量验收系列丛书（实用手册）。 第三十八页，共九十页。 3. 确定物业现场查验的内容（CP7） （1）物业资料的查验与移交 现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业资料。主要包括： 1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； 3）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等准许使用文件； 4）物业质量保修文件和物业使用说明文件； 5）承接查验所必须的其他资料。 第三十九页，共九十页。 （2）物业共用部位、共用设施设备的现场