伦敦都市项目整体营销项目策划方案.pdfVIP

.. 伦敦都市项目整体营销策划方案 第一章 开发背景分析 一、宏观形势分析 （一）近期楼市调控相关政策 1、2009 年 12 月 9 日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2 年恢复到 5 年； 2、2009 年 12 月 14 日中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房 给。支持居民自住和改善 型购房需求； 3、2009 年 12 月 14 日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加 给、抑制投资投 机、加强监管、推进保障房建设等四大举措； 4、2009 年 12 月 17 日，国家五部委通知：对开发商拿地首付至少 50%的限制； 5、2010 年 1 月 10 日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，包括：增加保 障性住房和普通商品住房有效 给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，加强风险防和市 1 / 26 .. 场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级责任五大方面共 11 条措施，简称 “国十一条”。 （二）房贷政策不断调整 1、自中行率先取消首套房房贷利率 7 折优惠后，多家银行也纷纷跟进。据银率网最新发布的 2 月房贷市场报告中采集的信息表明，目前中行、招行、光大、农商行、盛京银行和银行 6 家银行将首 套房的最低优惠利率调整为 8.5 折，广发银行调整为 8 折； 2、国务院办公厅 日前发布通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 （含）以上住 房的家庭 （包括借款人、配偶与未成年子女），贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率严格按照风 险定价。40%首付+1.1 倍利率给用贷款购买二套房者套上了 “紧箍”。 二、房地产市场分析 （一）房价疯涨，抑制购房消费 2009 年下半年在市区各大楼盘营销中心，投资炒房心态的占了大半；部分购房者为了取得一套 房源，彻夜排队 购之风重现楼市，炒房热度不断升高。成交急剧放大，房价疯狂飙升，楼市的住宅 2 / 26 .. 均价在短短数月时间里从 5500 元/㎡上涨至 8000 元/㎡，出乎预料的市场走势和房价大幅上涨，已经 远远超出了市民对房价的预期和承受能力，“工资涨不过房价”使工薪阶层只能“望房兴叹”。而宏观 政策的变化，也使投资客在市场形势未明朗的情况下转而观望，渐渐淡出楼市。 （ ）2010 年楼市现状 从进入 2010 年以来，在政策调整和市场供应量萎缩等因素的影响下，1 月份新房交易量就已不 尽如人意，而 2 月份在楼市成交下行态势和春节传统的淡季的双重压力下，不出意料地再度萎缩。据 官方最新备案数据显示，2 月 1 日至 28 日，楼市整体成交备案套数仅为 971 套，与 1 月的 1646 套的 成交量相比出现了近 50%的减幅，与 09 年 2 月市场 “寒冬期”的 1156 套相比都有一定的差距。2 月 商品房销售均价为 5385.44 元/平米，此价格是自09 年 8 月房价开始上涨以来，近半年的首次回调， 与今年 1 月份 6330.45 元/平米的价格相比降幅高达 15%，仅相当于 09 年 8 月份左右的价格水平。如 此行情，显示了楼市在近期多项政策调控的集中作用下，市场已开始有明显的松动迹象。 第 章 项目概况、项目推进与亮特点提炼 一、项目概况 3 / 26 ..  本项目位于的政治中心、文化中心，科教中心——南湖区；  占地约 127740 ㎡，容积率 1.5，总建筑面积约 28 万 m2，绿地率 40%，建筑密度 23%；  别墅 1 幢，占总量的 0.3% ；  联排 96 套，占总量的 28.66% ；  空中别墅 78 套，占总量的 23.28% ； 