不同类型物业的管理.ppt

* * 一个完整的居住区由若干小区组成。同样，一个完整的居住小区由若干居住组团组成。每一个级别均需配套建设相应数量和级别的公共服务设施。对达到一定规模，基础设施比较齐全的居住区称为住宅小区（含居住小区、住宅团组） * （1）结构的系统性。房屋结构是一个不可分割的整体，小区的公用设施也是系统配套，不可分割的构成了一个完整的系统。 * * （3）统一管理，综合服务。实行管理与服务相结合，对建筑物及其附属物、绿地、环卫、治安、绿化、道路实施全方位的管理，并为居民提供多方面的综合性服务。 * * * * * （1）地理位置要求高。现代化的办公楼多数建在以经济、贸易、金融和信息为中心的大中城市。这些城市的经济活动频繁，交易量大，信息传输量大而快，交易成功率高，交通便捷，面谈方便等，所以吸引众多的企业在这些城市设立公司和办事处。特别是城市的中心地段，交通方便，各类商业服务设施齐全，既利于办公人员的上班，又有利于贸易的谈判和开展。 （2）建筑档次高。现代化的办公楼大多为高档的高层建筑，不仅外部有自己独特的建筑风格，而且内部都配有先进的设施和设备，能为客户提供一个舒适的工作环境。 （3）功能齐全。现代的办公楼能提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等，因而能为客户提供工作和生活上的方便，满足客户高效率工作的需要。 （4）多由专业物业管理公司管理。办公楼由于其档次高，设施设备复杂，管理要求高，一般都委托专业物业管理公司进行管理。同时由于大多数办公楼是以出租为主，物业的出租经营收益的高低是物业的生命线，而出租经营收益的高低与物业管理的好坏休戚相关。因此，很多办公楼的物业管理公司有被委托代理出租的责任。对这样的物业管理公司来说，为业主获取最大的利润是其全部工作的出发点和落脚点，其所有工作都应围绕这个目标。 * （1）营销管理。营销管理是保证办公楼经济效益的一个基本组成部分，营销管理的好坏也是衡量物业管理水平的首要的也是终极的指标。 （2）前台服务。前台服务是物业管理引入宾馆管理工作的结果。由于现代化办公大楼规模大、客户多，来往联系业务的人很多。有很多事情，如客人问讯等工作量相当大，光靠大堂指示牌和门卫难以应付众多的问讯者。因此将宾馆总台式服务引入办公楼管理，为客户提供一些日常事务的服务。 （3）安全保卫。安全保卫是办公楼物业管理的另一项重要工作，它不仅涉及到国家、企业与个人财产和生命的安全，还涉及大量商业机密的安全。办公楼的安全保卫工作主要包括中央监控、前后门警卫和大楼巡逻等。 （4）消防。消防是大楼安全工作的重要内容。要做好消防工作，一定要做好以下几项工作：第一，加强领导，建立消防组织。要有专门的领导负责消防工作，并设立防火委员会，配备专职和兼职的消防人员，明确职责，接受培训和进行演练；第二，安装完备的消防设施，并进行日常的维护，使之处于完好状态；第三，建立完善的消防制度和规定，并严格贯彻执行。 （5）设备设施管理。办公大楼各种设备的正常运转，对保证大楼的正常使用非常重要。只要某一设备出现故障，就会对承租人的工作和营业带来不利影响，也给大楼及物业管理公司的声誉造成不好的影响。 （6）保洁管理。办公大楼内外的清洁工作对大楼的形象、物业管理公司的声誉、以及大楼的租金收入都有重要的影响，因此不容忽视。办公大楼进出人员多，人员的层次相对较高，因此对物业保洁的要求就高。承租的各家公司，将办公大楼的形象也看作自己公司的形象，这都要求保洁工作达到相当高的标准。因此，保洁工作必须由专职的队伍负责，可以是本公司的保洁人员，也可以通过发包，聘请专职的保洁公司提供服务。保洁工作必须定人、定时、分区包干，对不同的部位和区域有不同的清洁标准，并要有严格的检查、考核制度。 * 第十二章 不同类型物业的管理 第一页，共二十五页。 本章内容 居住物业的管理 商业物业的管理 工业物业的管理 第二页，共二十五页。 第一节 居住物业的管理 一、居住物业的含义及分类 （一）居住物业的含义 是指居民赖以生存的空间和必要的条件，即住宅以及附属的设备和设施，是以居住为主要功能的物业。 第三页，共二十五页。 （二）居住物业的分类 1、按住宅居住的户数 （1）独户住宅 （2）多户住宅 第四页，共二十五页。 2、按业主的数量 （1）单一业主 ①直管公房。由政府房地产主管部门代表国家拥有并直接管理的公有住宅。 ②系统公房。由企事业单位拥有并管理的公有住宅。 ③商品公寓（供出租）。由私人独资拥有并供出租的商品住宅。 ④其他私人的独户住宅。城市中过去遗留下来的私房。 （2）多个业主 ①售后公房。国家按优惠条件卖给居民的原租住的公房。 ②高档商品住宅。原来称作外销商品住宅。 ③一般商品住宅。原来称作内销商品住宅。 ④经济适用房。国家为了解决