衡水项目花香维也纳营销策划报告.pptVIP

衡水项目评估汇报 第一页，共三十页。 项目解读与分析 营销策划思路 衡水地产市场分析 第二页，共三十页。 衡水市位于河北省东南部东部与沧州市的东光县、吴桥县和山东省德州市毗邻，西部与石家庄市的深泽县、辛集市接壤，南部与邢台市的新河县、南宫市、清河县以及山东省武城县相连，北部同保定市的安国市、博野县、蠡县和沧州市的肃宁县、献县、泊头市交界，户籍人口436万人。 铁路：衡水境内有京九、石德、邯黄三条干线铁路在此交汇，使衡水成为贯通南北东西的铁路交通枢纽。位于站前路上的衡水火车站被誉为“京南第一大站”，每天都有经过这里开往北京、上海、天津、哈尔滨、杭州、西安、汉口、郑州、广州、沈阳、深圳、大连、武汉等全国各大中城市的共计一百多对旅客列车。 公路：石黄高速、衡德高速、大广高速，国道有G106、G307以及10余条省道贯穿衡水，与境内的县乡公路组成了四通八达的公路交通网络，公路交通十分便捷。 京九铁路 衡水市 目录 衡水地产市场分析 衡水城市概况 衡水城市未来发展方向 区域市场板块发展格局 衡水下辖区县经济发展 衡水房地产市场政策分析 衡水市竞品案例分析 市场总结 项目解读与分析 营销策划思路 / 衡水概况/ 第三页，共三十页。 衡水市按照“以人为本、以水为魂、以河为脉、以湖为韵、以业兴城”的原则，构建“水市湖城”城市空间发展框架。明确“打造中国北方滨湖休闲度假城”的定位。 城市未来发展方向：以桃城为中心，主要向南，靠近衡水湖； 衡水城市未来的发展方向初步界定为以桃城为中心向北和向南发展，向北主要发展工业、仓储职能，向南发展文教、旅游服务和生活居住等职能。向西和向东适当控制发展。 本案处于城市中心地带，坐享城市升级的优势带来巨大投资价值。 目录 衡水地产市场分析 衡水城市概况 衡水城市未来发展方向 区域市场板块发展格局 衡水下辖区县经济发展 衡水房地产市场政策分析 衡水市竞品案例分析 市场总结 项目解读与分析 营销策划思路 / 衡水发展方向/ 第四页，共三十页。 衡水房地产市场根据城市格局、城市建设发展和房地产项目的区域特点等方面因素，以及对住宅市场的调研结果，将衡水市区划分为开发区、河西区、滏阳河区域、河东区和路北区五个主要区域，具体如下图所示： 本案 开发区板块 河东区：滏阳河以东、南环路以北、京衡南大街以西、石德铁路以南围合区域。该区域为衡水市老城区，老旧房屋建筑较多，发展较为落后。目前多为老旧住宅改造，在售项目主要以多层为主。目前该区域楼盘的现房价约为3500元/平米左右，期房价格为3000元/平米左右。 路北区：主要指石德铁路以北的城区部分。该区域内污染型企业较多，如生化农药、石油化工、塑料、煤矿储备、印染等行业，并且配套资源较为缺乏，环境相对较差，区域内多层产品较多，多层产品均价约3000元/平米左右，高层期房价格为2800元/平米左右，高层现房价格为3300元/平米左右。 开发区：西环路以东、永兴路以北、前进街以西、石德铁路以南围合区域。该区域为省级经济技术开发区，是城市新兴区域，路况良好，但区域配套略显不足。区域内物业形式多样，多层、高层、小高层并存。该区域销售均价为3800元/平米左右，主力消费群体包括市区中高端客户及周边市县富裕阶层。 本案位于河西区，河西区以衡百商圈为核心，是衡水传统且公认的衡水市中心，商业繁华，配套齐全，交通便利，主要指自前进大街以东、滏阳河以西、石德铁路以南及滏阳路以北的围合区域，积聚了衡水主要商业，如市百货大楼、市商贸中心、国美电器、体育休闲广场等。该区域市场认可度高，区域内房地产项目星罗密布，是衡水各区域房地产项目最多的区域，该区域内楼盘品质参差不齐，整体销售均价约4100元/平米左右。 滏阳河:区域包括河西区与河东区的一部分，随着滏阳河改造工程的逐步推进，消费者对滏阳河畔未来的居住环境和景观资源有较高的预期，自2009年底开始，该区域成为房地产新兴的热点区域，区域内楼盘多打景观优势，楼盘品质普遍较高且规模较大，销售均价居衡水各版块之首，约3900元/平米。 目录 衡水地产市场分析 衡水城市概况 衡水城市未来发展方向 区域市场板块发展格局 衡水下辖区县经济发展 衡水房地产市场政策分析 衡水市竞品案例分析 市场总结 项目解读与分析 营销策划思路 / 板块格局/ 第五页，共三十页。 衡水市区县GDP排名 序号 河北省排名 地区 人口 主导产业 1 47 冀州市 37万人 汽车配件、化工、玻璃钢 2 48 深州市 57万人 棉、粮食、石油、天然气 3 49 景 县 50万人 厨房设备，通讯器材，橡胶化工，机铁制造 4 52 安平县 32万人 丝网 5 60 枣强县 37万人 皮毛产业 6 62 故城县 48万人 皮毛皮革、玻璃钢、钢丝绳 7 7