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求取比准价格 以市场比较法来求取估价对象房地产的价格时，通常需进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正。通过这几个方面的修正，就把交易实例房地产的价格转变成了估价对象房地产的价格。其计算公式及所代表的意义如下： 第二节 房地产项目定价方法 第六十页，共八十九页。 第二节 房地产项目定价方法 第六十一页，共八十九页。 第二节 房地产项目定价方法 第六十二页，共八十九页。 第二节 房地产项目定价方法 第六十三页，共八十九页。 竞争导向定价法以“取得赛跑中的胜利”为经营理念，注重行业相对价格，比成本定价更贴近市场供求。但交易的实现取决于交易双方的利益吻合，只研究如何在供给群体中合理定位，忽视购买群体的反应，其定价往往一厢情愿。 竞争导向定价法一定时期内有助于制定有效的竞争策略，取得销售成果，但却忽视了需求在价格形成中的作用，往往导致“无效供给”。 第二节 房地产项目定价方法 第二十八页，共八十九页。 市场比较法（可比楼盘量化定价法） 选择市场上销售的可比性强的楼盘，进行本楼盘与对比楼盘具体影响房价的因素指标分等定级评估，从而确定本楼盘价格。 程序： (1)选择可比实例 (2)确定比较因素极其权重 (3)计算各项目比价 (4)确定项目价格 第二节 房地产项目定价方法 第二十九页，共八十九页。 价格定位思路 项目价格定位着重从五个方面考虑：项目成本、可比楼盘（及可比楼盘）价格水平、市场承受能力、市场价格趋势、项目自身因素，根据以上价格定位考虑的因素，综合考虑项目的定价范围如图所示： 第二节 房地产项目定价方法 第三十页，共八十九页。 第二节 房地产项目定价方法 更高价位 可比楼盘的价格水平（市场价） 项目成本 更低价位 市场承受能力 心理价格关口 在此价格上没有可能的需求 项目价格上限 项目定价的主要参考依据 项目最低价 在此价格上没有可能的利润 在此范围内确定价格定位 第三十一页，共八十九页。 第二节 房地产项目定价方法 项目名称 地段(15) 景观(15) 周围环境(10) 交通(10) 配套(10) 形象档次(10) 产品质量(10) 园林环境（8） 开发商（7） 物业管理（5） 合 计 嘉禾园四期 13 12 8.5 9 9 8 8 6 5 4 82.5 西湖名都 12 12 8 8.5 8.5 7 7 5 5 4 77 沿海赛洛城 12 14 8.5 8 9 9.5 8 7 6 5 87 城市星座 12 10.5 7 8 8 7 8 6 6 4 76.5 亿达华庭 15 14.5 9.5 9 9 9 9 6 5 4 90 本项目 12 8 5 8 9 9 9 7 5 5 77 第三十二页，共八十九页。 第二节 房地产项目定价方法 项目 分值 平均价格 价格比值 比较价格 权重(％) 权重均价 Q P I W 嘉禾园四期 82.5 4400 0.93 4106.67 25.00% 1027 西湖名都 77 4200 1.00 4200 20.00% 840 沿海赛洛城 87 4200 0.89 3717.24 15.00% 558 城市星座 76.5 4300 1.01 4328.1 25.00% 1082 亿达华庭 90 4500 0.86 3850 15.00% 578 本项目 77 —— —— —— 100% 4084 第三十三页，共八十九页。 第二节 房地产项目定价方法 即本项目现时的市场价格为：4084元/㎡ 价格增长趋势预测 预计本项目2009年第一季度开盘，项目开盘销售预测价格为： 4084×(1+1％)3＝4207（元/㎡） 即本项目开盘时候住宅价格4207元/㎡。 通过对以上增长幅度的统计分析，平稳期06年1季度至07年2季度平均季度增长幅度为2%；07年下半年片区价格上涨过快，但是随市场调整影响的加大，增长幅度逐渐回落，到本项目开盘时保守估计，其增幅为1%： 第三十四页，共八十九页。 第二节 房地产项目定价方法 客户接受总价30-35万最多，占20.5％；其次为30万以下占14.9％和35-40万占14.6％。 市场承受能力 根据前面市场调查分析或消费者需求访谈，描述目标客户对同类产品单价和总价的心理承受能力范围。 市场调查潜在客户购房总价情况： 第三十五页，共八十九页。 第二节 房地产项目定价方法 意向购房总价 频次 百分比 有效百分比 累计百分比 有效的 30万元以下 81 14.8 14.9 14.9 30-35万元 111 20.2 20.5 35.4 35-40万元 79 14.4 14.6 50.0 40-45万元 69 12.6 12.7 62.7 45-50万元 64 11.7 11.8 74.5 50-55万