XX年金地集团沈阳公司大东项目经营方案集团评审报告.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 5.2：各分区里程碑节点 分区 项目获得 开工 开盘 结转 一期 2010-12-8 2011-5-8 2011-10-15 2012-12-15 二期 2010-12-8 2011-7-15 2011-11-15 2013-5-15 三期 2010-12-8 2012-4-1 2010-8-20 2013-11-15 四期 2010-12-8 2013-5-1 2013-10-1 2014-11-15 五期一标段 2010-12-8 2013-7-1 2013-11-1 2014-12-15 五期二标段 2010-12-8 2013-10-1 2014-6-15 2015-6-15 六期 2010-12-8 2014-4-1 2014-8-20 2015-10-1 第九十二页，共一百一十六页。 Gemdale Corporation 一期主要开发周期 设计周期：2011.12.8 ～ 2011.6.28（203天） 203 161天 587天 开盘周期：2011.5.8 ～2011.10.15 （161天） 竣工周期：2011.5.8 ～2012.12.15 （588天） 5.4 项目周期分析： 第九十三页，共一百一十六页。 2011年：1、2期； 2012年：1、2、3期； 2013年：2、3、4、5 期； 2014年：4、5、6期； 2015年：5、6期 5.7：20011-2015年在建计容面积 第九十四页，共一百一十六页。 目录 1、投资决策与经营方案指标对比 2、项目市场定位介绍（修改） 3、价值树及价值点落实介绍（增加） 4、项目设计方案介绍 5、项目开发计划介绍 6、项目成本分析 7、项目营销分析 第九十五页，共一百一十六页。 6.1 综合成本对比分析： 可研阶段土地楼面地价为2815元/平方米，现阶段为2430元/平方米。 由于土地成本减少大于建安费用增加，导致最终综合成本减少。 第九十六页，共一百一十六页。 6.2 建安成本变动: 第九十七页，共一百一十六页。 6.3 成本变动原因分类统计 第九十八页，共一百一十六页。 6.4 成本变动原因说明 （1）目标与投资决策成本对比： 基础设施： 因总建筑面积增加33966 m2，引起增加612万元（增加8元/m2销面）。 环境 环境部分含硬质地面，因物业类型增加多层洋房，考虑洋房围墙等增加景观费用,环境指标由可研阶段的420元/环境面积提升至455元/环境面积。引起增加384万元（6元/m2销面） 。 公建配套 1、因地下室面积增加32040平米以及其他配套面积调整，引起增加7899万元（增加178元/m2销面） ； 2、因物价上涨，钢筋由可研阶段5800元/t增加至6200元/t，引起增加531万元 ； 单体 1、因增加物业类型多层洋房，引起增加31741万元（增加704元/m2销面） ；与可研阶段8层小高层比较，其中因外立面标准提升，导致建面指标增加280元/平米，因物价上涨导致建面指标增加12元/平米。 2、因取消小高层及中高层，减少49405万元（减少1112元/m2销面） ； 3、因高层建筑面积增加，引起增加25162万元（增加566元/m2销面） ； 4、因高层材料人工价格上涨，引起增加766万元（减少6元/m2销面） ； 5、因商业面积增加，引起增加679万元（增加15元/m2销面） ； 6、因价格上涨因素，引起商业增加155万元（减少2元/m2销面） ； 7、价格上涨因素包括人工、材料价格上涨；外保温由于受政策影响，暂时由可研阶段100元/平米增加到150元/平米 。 注：该项目建安成本目标与投资决策成本的比较，详见附件说明。 具体分析见链接 第九十九页，共一百一十六页。 目录 1、投资决策与经营方案指标对比 2、项目市场定位介绍（修改） 3、价值树及价值点落实介绍（增加） 4、项目设计方案介绍 5、项目开发计划介绍 6、项目成本分析 7、项目营销分析 第一百页，共一百一十六页。 7、项目营销分析、 7.1 项目分期 项目一共分6期开发， 2011年开工1、2期，可售面积13万平 2012年开工3期，可售面积6万平 2013年开工4、5期，可售面积19万平 2014年开工6期。可售面积6万平 1期 2期 3期 4期 5期 6期 第一百零一页，共一百一十六页。 项目示范区 2011年对会所示范区进行展示，2012年开放商业