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日本房地产泡沫如何走向破裂 一、金融体系风险暗含 1）“住专”资产质量低下 “住专”全称为住宅金融专业公司，是日本专门从事住宅信贷和房地产信贷的民间信用机构。根据日本政府此前规定，金融机构不能为个人购买房地产提供抵押贷款。为绕过这一限制，1971年部分银行联合出资成立了日本第一家以办理个人住宅抵押贷款为主要业务的住专公司——日本住宅金融会社。住宅金融专业公司最初成立目的是为了加强其股东银行在住宅抵押贷款业务上的竞争力，因此“住专”自身资金来源主要为同业拆借，其自身并不吸收公众存款。 1985年后，随着政府取消对金融业分业经营的限制，以往只能通过向“住专”贷款而间接参与个人住宅贷款业务的股东银行纷纷进入到个人住宅贷款市场，“住专”只能被迫转向为企业发放房地产贷款。1985年至1990年，“住专”公司贷款规模由5.04万亿日元猛增至12.5万亿日元，其中企业贷款增量超过7万亿日元。 随着日本房地产泡沫的膨胀，“住专”公司贷款规模急速扩大，其资产质量不断下降。一方面，由于“住专”公司不能直接吸收存款，只能从其他金融机构借入资金，与普通商业银行相比，“住专”公司的负债成本相对更高。因此，“住专”公司只能通过信用下沉等方式扩大自身贷款规模，进而导致其资产质量下降；另一方面，“住专”公司作为银行的子公司，在股东银行受到信贷控制后，时常会通过下属的“住专”公司向有业务往来的房地产公司发放贷款，或直接把即将成为坏账的债权转让给“住专”公司。 1992年日本房地产价格出现下跌后，“住专”公司坏账问题开始显现。1991年开始，日本房地产价格出现下跌，以大量土地作为抵押品、资产信用质量低下的“住专”公司首先受到冲击。根据日本大藏省的调查，截至1996年2月七家“住专”?公司不良资产总规模达到8.13万亿日元，不良资产比例为75.9%，其中近5万亿日元贷款或将无法追回。 “住专”公司坏账问题使得日本银行的系统性风险加速暴露。如前所述，“住专”公司不能直接吸收存款，只能从银行等金融机构拆借资金。日本房地产泡沫破裂后，“住专”主要贷款对象中小房地产公司普遍出现经营亏损，无法按期还贷，甚至丧失了支付贷款利息的能力，且有些企业已资不抵债，“住专”公司即使采取清偿还贷措施，也无法全额收回贷款。而作为?“住专”公司资金来源的银行系统，出于对“土地价格绝不会下降”的“土地神话”的信仰，选择通过“住专”公司继续向房地产业追加贷款，政府系统的农林中央金库和县级农业信用社也采取了同一步调。 结果在日本泡沫经济崩溃的1990年代前期，出现了“僵尸银行支撑僵尸企业”的局面（AnilKashyapandTakeoHoshi,2011），即形成了“地价下跌→房地产公司经营恶化和还贷困难→住专出现不良债权→金融机构增加对住专的低息贷款→住专继续向房地产公司追加贷款→地价继续下跌→房地产公司经营进一步恶化并大量破产→不良债权拖垮住专→住专的股东银行出现危机”的恶性循环。根据日本大藏省的统计，截至1996年3月末，“住专”七社自金融系统的借款总计已达到12.97万亿日元。这也最终引发了一系列日本金融机构破产，其中甚至包括兵库银行、太平洋银行等大型上市银行。 2）金融自由化加速推进 二战后，为促进经济高速增长，日本针对国内金融行业出台了一系列管制措施，并形成了一套独特的金融体系。日本政府针对金融行业的管制措施主要包括：市场准入管制、分业管制、利率管制、资本流动管制等。其中，市场准入管制提高了大藏省对金融机构及金融系统的掌控力，并通过控制发放新的银行执照严格限制新竞争者进入银行市场，降低了银行间的竞争压力；分业管制通过限制业务活动领域，减少不同金融机构间的竞争，试图充分发挥不同类型金融机构的业务优势； 利率管制人为压低国内存贷款利率，一方面为国内重要行业发展提供低成本的资金，另一方面降低日本出口企业的生产成本，提高其国际竞争力；资本流动管制不仅使得国内金融机构专注于国内市场，也有效抑制了其他国家货币政策对于日本的溢出效应。通过一系列金融管制措施，日本成功解决了经济高速增长时期的资金短缺问题。 1970年代开始，随着日本经济由高速增长转型中速增长，日本政府对于金融系统的诸多管制使得其金融系统不再适应国内外的经济环境。日本金融体系与国内外经济环境间的“不兼容”主要体现在以下方面：?首先，随着经济的不断发展，日本企业的自有资金不断增加，直接融资的渠道亦不断拓宽，通过银行等金融机构进行外部融资的需求减弱，以利率管制等方式人为压低利率的必要性也不断降低。1955年至1972年，日本非金融企业现金和存款占总资产的比重由9.40%提升至15.54%，企业自身资金充裕程度明显提升。而在1973年至1990年，日本非金融企业现金和存款占总资产的比重持续保持在12%以上的相对高位，直至房地产泡沫破裂后才出现