重庆明华龙洲半岛项目运营思路研讨.pptxVIP

会计学1 市场分析07年1-8月与08年1-8月对比成交情况对比情况年份2007年1-8月2008年1-8月同期相比成交量（套）12543172806-42%成交面积（㎡）118437685899093-50%成交金额（万元）38224752239016-41%成交均价（元/㎡）3227512459%市场特征表现为除价格在攀升外，成交陷入低迷！☆ 消费者持币待购，市场观望气氛浓厚☆ 价格小幅下跌，楼盘促销政策多样☆ 品质时代来临，营销竞争加剧☆ 开发商面临考验，实力者先行第1页/共22页 项目情景项目处于“边缘化”的区位态势?结论一：项目与鱼洞老城区存在一定距离，生活配套、交通尚不完善！鱼洞老街本案江南华都颜龙山水城龙领国际巴南行政中心?结论二：目前项目除了江景资源，其他资源较为匮乏！但随着龙洲湾的建 设，将有较大的发展空间。第2页/共22页 竞争楼盘整体销售状况低迷！龙领国际核心竞争力：地段\规划建面回收价格：3700-4000元/㎡（两房） 3400-3900元/㎡ （三房）主力户型回收总价：30—51万颜龙·山水城核心竞争力：景观\规划建面回收均价：3400元/㎡（看江）3100元/㎡（不看江）主力户型回收总价：28—46万?情况一：目前区域内以高层、小高层建筑为主。?情况二：目前区域内主力户型为两房、三房，户型面积在80-120㎡之间。 总价约30-46万/套。第3页/共22页 房号建筑面积（㎡）套数（套）均价（元／㎡）总价（万元／套）A1147.0633391253-62A2143.6833425657-66A3168.5733437469-80A4215.0117400683-89A5170.117366156-73A5175.4716A6149.7333318130-52项目分析价格偏高，处于“无的放失”房号建筑面积（㎡）套数（套）总价（万元／套）C组团89.33-146.477038-60D组团99.93-134.654043-62E1组团115.16-156.368049-64E2组团115.16-156.362051-66高层花园洋房?高层：主力户型面积： 143-149㎡主力户型总价： 30-52（不看江） 53-66（看江）?花园洋房：主力户型面积： 113-136㎡主力户型总价： 40-52万元高层总价远高于洋房意味着什么？第4页/共22页 市场及项目整体小结2、项目在地段、交通及配套上不具优势，仅靠江景、品牌支撑其高于区域市场其他楼盘的价格。1、房地产市场由去年第四季度“信贷真空”造成的观望态势，转变成今年上半年的“信心危机”，接下来有可能形成“债务-通货紧缩”型的下滑，楼市的低迷态势还将持续。3、项目在包装、推广方面力度欠缺、针对性弱，加之价格偏高，推广效果不够理想4、区域内暂无洋房项目，将是项目营销的一个突破口。第5页/共22页 报告的技术思路：一切行动从问题入手市场分析核心行动渠道建立现在的市场是怎样的情况，我们该怎样去应对？让客户做一个全是标准答案的多选题。建立起客户认知及看房的渠道。第6页/共22页 营销战略导向□ 调整价格，强占区域市场份额□ 把备选答案也握在自己手中□ 并拢双脚，同时发力向前跳第7页/共22页 客户分析内、外部的综合比较造成了客户流失客户看房看高层：与其他楼盘比较总价太高——买不起！看洋房：不看江还与看江楼盘一个价——不想买！看高层吧看洋房吧最终的结果——还是到其他地方看看吧！第8页/共22页 价格形象，通过价格定位让客户的比较局限在高层与洋房■拉近项目高层与洋房的总价，让客户在项目内部有更多的选择。■让客户在与其他项目的比较中就会想起： 都有江景资源 地段都还不错 总价都差不多，但单价太诱人了！ 同样的总价我不买高层还可以选择洋房！ ………… 价格+产品，总价的控制让面积转变为产品的优势解决方案让客户的每一个选择都变成我们期望的答案策略的转变花一样多的钱，你选江景还是洋房？高价位的江景豪宅+区域内仅有的洋房一个目的：快速回笼资金盘活项目第9页/共22页 明暗组合拳，主动出击抢