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浅谈重庆传统风貌区的发展困境与对策 熊兮（重庆市渝中区历史文化街区管委会，重庆 400000）0 引言习近平总书记于2022 年在广州考察时强调，城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建。突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微改造这种“绣花”功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。存量时代，位于核心区位的传统风貌区是城市更新的重点区域，是城市历史的重要载体，也是民众对往昔生活想象的现实投影。从城市发展与满足民众精神文化的角度，处理好城市改造开发和历史文化遗产保护利用的关系，是本阶段城市发展的核心命题。重庆是国家历史文化名城，拥有多个国家级、省市级历史文化街区和传统风貌区，近十年来传统风貌区的改造方式从大拆大建转变为“微更新”，积累了许多改造经验，也留下不少遗憾。本文尝试讨论重庆风貌区改造在风貌缺失、业态同质、土地保障、物业确权、政策支持等方面的困境，并提出对策建议。1 重庆传统风貌区发展现状1.1 基本情况截至2022 年，重庆市政府共批准公布了31 处历史文化街区和传统风貌区。大部分风貌区位处城市中心区，市井生活气息浓厚，仅8 处位于城市建成区边缘，自然环境优越。风貌区保护范围大小不一，最大的南岸区南山-黄山传统风貌区保护面积100.26hm2；最小的渝中区鲁祖庙传统风貌区保护面积2.81hm2。现有及计划推出的风貌区项目共15 处，包括开街运营8处，建设中4 处，前期规划中3 处。已开街运营的8 处风貌区总体规模约80 万m2，建设中、前期规划中预计总规模不低于20 万m2。运营中的风貌区围绕文旅产业展开，业态以零售、餐饮、旅游为主。仅有重钢、大田湾及劳动人民文化宫等极少部分先天功能明确、物业规模大的风貌区继续承担、及引入文化、博物馆、教育等功能。1.2 建设模式1.2.1 政府主导由区级平台公司自持，开展修缮、改造及运营工作，或以“EPC+O”形式引入市场主体，参与改造运营。如渝中区大礼堂传统风貌区、马鞍山片区、北碚区金刚碑历史文化街区，皆由区级平台公司自持，并引入市场建设、运营主体。南岸区慈云寺-米市街-龙门浩历史文化街区中，米市街-龙门浩片区则全由南岸区政府全额投资打造。1.2.2 市场主导市场主导体现在以下两个方面：①土地征收并拆除整理后，整体出让给市场公司，如渝中区十八梯、白象街、湖广会馆；②由业主自投或者引入其他股东共同建设运营。此类模式多存在于工业遗址类风貌区，比如江津区际华三五三九制鞋厂传统风貌区。2 重庆传统风貌区发展问题重庆地区传统风貌区发展存在以下问题。（1）建筑风貌与业态方面，“假古董”取代“真街巷”，现已开街的风貌区中过半为拆除重建“假古董”，原生烟火气尽失，市民批判度较高。局部突破风貌管控，修缮改造的项目中存在个别建筑长胖长高，建筑风格、材料、颜色等元素与所处风貌区环境不符的情况。业态同质化低端化严重。风貌区业态主要集中在餐饮零售、传统旅游，缺少高附加值产业和社会公共功能植入。（2）土地供应与使用方面，区政府征收投入大、收益可持续性低。区政府征收再整体出让的土地供应模式虽然资金回笼快但无法控制更新效果。区级平台公司自持的风貌区又存在前期投入过多，后期回报少、回报慢的问题。区级平台公司没有风貌区整体土地使用权。平台公司仅有征收房屋确权后房屋基地范围内的土地权属，未取得整个风貌区的全部国有土地使用权，导致修缮和利用过程中，难以统筹优化建筑布局，提升片区整体物业承载能力。（3）政策保障与手续方面，现状建筑无法确权，部分因征收注销或历史上违搭违建等原因被视为不予认定的非产权房屋面积，虽为风貌区内征而不拆的现状保留建筑，修缮后难以办理房屋产权登记，风貌区建设修缮主体的投资权益得不到有效保障。缺少消防验收支撑条例，风貌区多为建筑密度较高的山地城镇居住群落，按照风貌保护要求修缮后的消防条件仍旧难以达到现行消防要求。当前，尚未形成风貌区定制消防标准，消防设计审查成为项目实施推进中的重要堵点。房屋性质无法支撑新入驻业态，征而不拆的建筑多为住宅性质，修缮后优化使用功能存在改变房屋性质的现实情况，如用于餐饮、民宿、图书馆等，房屋使用性质与规划许可的不一致导致房屋验收困难，优质商户招商困难，商户也难以按照正常手续办理工商营业执照。3 案例借鉴3.1 广州恩宁路历史文化街区（永庆坊）更新案例恩宁路历史文化街区保护范围共16hm2，是广州市26 个历史文化街区之一。永庆坊分为一、二期，一期占地面积0.78hm2，建设规模约7800m2，采用修旧如旧的更新模式逐栋修缮现状建筑。二期占地面积11.37hm2，建设规模约7.2 万m2，修缮、复建各半，其改造具有以下特点。（1）更新改造模式。永庆坊采用BOT 模式，由荔湾区政府主导，原住民团