资产评估 房地产.pptxVIP

会计学第1页/共229页房地产评估特点 1）房地产自然特征（1）位置固定性。由于房屋固着在土地上，因此房地产的相对位置是固定不变的。（2）质量差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，同时也造成了房地产效用差异。（3）使用长期性。由于土地可以永续利用，建筑物也是耐用品，建筑物的使用年限可达数十年。第2页/共229页房地产评估特点2）房地产社会经济特征（1）房地产供求区域性。（2）房地产供给的相对垄断性。（3）房地产利用的多方向性。（4）房地产效益的级差性。（5）政策限制性。第3页/共229页房地产评估特点3）房地产价值特征（1）房地产价值是房地产的权益价值；（2）房地产价值与其用途和效用相关；（3）房地产价值具有个别性和区域性。 房地产评估特点 1）合法性前提 2）最佳使用原则 影响房地产价格及评估价值的因素1）一般因素（1）经济因素。 （2）社会因素。 （3）行政因素。 第4页/共229页房地产评估特点2）区域因素3）个别因素（1）土地的个别因素。土地的个别因素具体包括区位因素、面积因素、临街宽度、临街深度、土地形状、地质、地形、地势、容积率、土地使用年限等。（2）建筑物的个别因素。建筑物的个别因素主要表现为建筑物的面积、结构、材料、设计、设备、施工质量，以及与周围环境的协调等方面。第5页/共229页房地产评估特点 房地产评估基本程序1）明确评估基本事项2）制订工作计划3）实地勘察与收集资料4）测算待估房地产评估价值5）综合分析确定评估结果6）撰写房地产评估报告第6页/共229页 市场途径在房地产评估中的应用 市场途径及其方法适用的条件和对象 市场途径其方法适用于发育完善的房地产市场，并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。适用的具体对象包括具有活跃市场的交易性房地产，如房地产开发用地、商品住宅、公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。 市场售价类比法在房地产评估中的应用交易情况修正第7页/共229页交易情况修正的含义 交易情况修正就是剔除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，将可比实例的非正常交易价格修正为正常交易价格。 交易情况修正第8页/共229页造成交易价格偏差的因素 1）利害关系人之间的交易 2）急于出售或急于购买的交易 3）特殊房地产的交易 交易情况修正第9页/共229页 造成交易价格偏差的因素 4）卖方或买方不了解市场行情的交易 5）相邻房地产的合并交易 6）交易税非正常负担的交易 交易情况修正第10页/共229页交易情况修正的方法1）系数修正法系数修正法是通过可比实例的交易价格乘以交易情况修正系数确定可比实例正常市场价格的方法。 交易情况修正第11页/共229页交易情况修正的方法1）系数修正法（公式）可比实例正常市场价格=可比实例交易价格×交易情况修正系数交易情况修正第12页/共229页交易情况修正的方法可比实例的交易价格为6000元/平方米，经分析，可比实例的交易价格比其正常市场价格高5%，则： 交易情况修正第13页/共229页交易情况修正的方法可比实例的交易价格为5500元/平方米，经分析，可比实例的交易价格比其正常市场价格低3%，则： 交易情况修正第14页/共229页交易情况修正的方法2）差额调整法差额调整法是以可比实例交易价格为基础，加上交易情况修正数额得到可比实例正常市场价格的方法 。 交易情况修正第15页/共229页交易情况修正的方法2）差额调整法（公式）可比实例正常市场价格=可比实例交易价格+交易情况修正数额 交易情况修正第16页/共229页交易情况修正的方法可比实例的交易价格为5800元/平方米，经分析，可比实例的交易价格比其正常市场价格低300元/平方米，则：可比实例正常市场价格=5800+300=6100（元/平方米）交易情况修正第17页/共229页交易情况修正的方法可比实例的交易价格为6700元/平方米，假设可比实例的交易价格比其正常市场价格高400元/平方米，则： 可比实例正常市场价格=6700－400=6300（元/平方米）交易日期修正第18页/共229页 交易日期修正的含义交易日期修正是指利用价格指数将可比实例交易时的价格修正为评估基准日的价格。 第19页/共229页 交易日期修正 交易日期修正方法1）运用定基价格指数修正 第20页/共229页 交易日期修正 交易日期修正方法1）运用定基价格指数修正（举例） 某地区某类房地产2008年4月至10月的价格指数分别为103.5%，105.4%，106.8%，107.6%，109.3%，110.5%，114.7%（以2005年1月为100%）。可比实例在2008年5月的交易价格为3500元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2008年10月的价格为：第21页/共229页 交易日期修正