资产评估的基本方法.pptxVIP

会计学第二章　资产评估的基本方法第1页/共148页 市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等（难点和重点） 收益法：折现方法的理解和运用（难点和重点） 成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理（难点和重点） 资产评估方法的选择（难点和重点）　第2页/共148页第二章　资产评估的基本方法资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型，或者三种基本方法：市场法、成本法和收益法。第一节　市场法第3页/共148页一、市场法含义 1.定义　利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 　2.市场法的理论依据 　根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。　3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一 。替代原则第4页/共148页第一节　市场法可上市流通的股票和债券可按照其在资产评估基准日的收盘价作为评估价值批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价值完全相同第5页/共148页第一节　市场法评估对象为某一快速变现资产，在评估时点与其完全相同的资产的正常变现价格为30万元，评估时确定的快速变现的折扣率为25%，计算评估对象的价值。交易条件第6页/共148页第一节　市场法（1）被评估资产年生产能力为120万吨，参照物资产年生产能力为150万吨，评估时点参照物资产的市场价格为20万，计算评估资产价值。（2）被评估资产年生产能力为120万吨，参照物资产年生产能力为150万吨，评估时点参照物资产的市场价格为60万，规模经济效益指数为，计算评估资产的价值。功能条件第7页/共148页第一节　市场法与评估相同的参照物资产在2011年的交易价格为20万，已知2011年和2012年的该类资产定基物价指数分别为100%和120%，计算评估对象2012年的评估值。某资产在2008年1月份的交易价格为600万，该类资产的价格变化如下：2008年1-6月份的环比物价指数分别为105.2%、105.6%、106.3%、105.5%、106.1%、105.2%，计算评估对象与2008年7月份的评估值。第一节　市场法第8页/共148页与评估相同的参照物资产在5个月前的交易价格为20万，5个月来该资类资产的价格上涨了6%，计算评估对象的评估值。时间条件第9页/共148页第一节　市场法 评估某机器设备，其生产时间为1996年，评估基准日为2009年12月，被评估设备的尚可使用年限为17年，收集到某参照物交易案例，该机器设备和待评估设备型号相同，属于同一家生产，交易时间为2009年12月，交易价格为150000元，该机器设备的生产时间为2001年12月，参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，计算被评估设备的评估值。成新率 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）第一节　市场法第10页/共148页二、市场法的基本前提第一节　市场法第11页/共148页三、市场法的基本程序及有关指标（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序第一节　市场法第12页/共148页第一节　市场法第13页/共148页⑤分析评定结果第一节　市场法第14页/共148页差异因素：（1）时间因素：交易时间和评估基准日的差异（2）区域因素：地区或地段条件对资产价格的影响（3）功能因素：功能过剩或不足对价格的影响（4）交易情况：市场条件和交易条件（5）个别因素：资产的实体特征和质量第15页/共148页待估不动产案例A案例B案例C 区域因素交易均价待估610554605800所处位置12街111号北大街南段北大街南段西大街尾段交通条件通达便捷通达便捷通达便捷通达便捷繁华程度中央商务区中央商务区中央商务区中央商务区公设状况完善完善完善完善个别因素结构形式框架框架剪力墙框架框架外装状况进口光面磁盘铝合金玻璃幕墙陶瓷饰面砖铝合金玻璃幕墙内装状况三星级标准普通装修普通装修普通装修设备设施完善完善完善完善层高2.85米3.6米3.9米3米投用时间1991年1999年2000年1998年物业水平自备供热城市供热城市供热城市供热剩余年限3364746容积率3.98.84.56.1第16页/共148页待估不动产案例A案例B案例C功能用途商办商办商办商办交易状况正常正常正常正常交易日期待估基准日近期近期近期第一节　市场法第17页/共148页四、市场法的具体评估方法第一节　市场法第18页/共148页（一）直接比较法①方法一第一节　市场法第19页/共148页②方法二　评估对象价值　＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n 第一节　市场法第20页/共148页第一节　市场法第21页/共148页【例题】某商业用房位于某市繁