开发项目前期投资分析.pptVIP

投 资 分 析 项目可行性研究 第一页，共三十七页。 目 录 本次演示以广州的计算标准为例，若是外地项目，须根据当地的工程造价、税费征收标准及征收办法计算。 开发投资的构成 开发投资的估算 经济效益评价 第二页，共三十七页。 开 发 投 资 的 构 成 第三页，共三十七页。 开发投资额 = 开发成本 开发费用 ＋ 一 开发成本 1+2+3+4+5+6+7 1 土地成本 2 前期工程费 3 建安工程费 4 基础设施费 5 公共配套设施费 6 不可预见费 7 开发期间税费 二 开发费用 1+2+3 1 管理费用 2 销售费用 3 财务费用 三 开发投资额 一＋二 开发投资额 第四页，共三十七页。 开发成本 一 开发成本 1+2+3+4+5+6+7 1 土地成本 1.1+1.2 1.1 土地使用权出让金 1.2 土地征用及拆迁安置补偿费 2 前期工程费 2.1+2.2+2.3+2.4 2.1 规划设计费 2.2 可行性研究费 2.3 地质勘察测绘费 2.4 三通一平费 3 建安工程费 3.1+3.2+3.3 3.1 土建工程费 3.2 设备及安装工程费 3.3 室内装修工程费 4 基础设施费 5 公共配套设施费 6 不可预见费 7 开发期间税费 第五页，共三十七页。 开发费用 二 开发费用 1+2+3 1 管理费用 2 销售费用 3 财务费用 第六页，共三十七页。 开 发 投 资 的 估 算 第七页，共三十七页。 土地使用权出让金： 国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。 由发展商提供实际发生额，或按土地市场价格估算（一般可参考当地土地拍卖信息）。建议平时留意并收集土地拍卖资讯。 土地成本 第八页，共三十七页。 土地征用及拆迁安置补偿费： 土地征用费： 一般在征用农村土地时发生。 按征用的土地面积计算，计算标准按当地政府有关规定； 拆迁补偿费： 包括拆迁安置费和拆迁补偿费两部分 ，指开发建设单位对被拆除房屋的使用人、所有权人，依据有关规定给予安置、补偿所需的费用。 一般按拆除的建筑面积计算安置补偿额，计算时取实际赔偿额计算。 土地成本 第九页，共三十七页。 规划设计费： 一般可按建安工程费×3%左右估算； 可行性研究费： 一般可按与本司签定的合同金额计算或按建安工程费×1%～3%估算； 地质勘察测绘费： 一般可按建安工程费×0.3～0.5%估算； 三通一平费： 主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除的费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。 一般可按用地面积×40～60元/㎡估算（需要核对项目地块是否已经三通一平，并包含在土地成本中，避免重复计算） ； 前期费用 第十页，共三十七页。 8-10 8-10 8-10 煤气 80-90 80-90 —— 玻璃幕墙 50-80 30-50 20-30 消防 5-10 5-10 5-10 通讯 300-450 300-400 —— 地下室费用 450-480 —— —— 空调 150-180 100-150 —— 电梯 220-250 120-200 100-120 一般水电安装 1200-2000 800-1200 650-800 土建工程 90-120 70-90 50-70 桩基础 高层（≥18） 小高层（8-17） 多层（≤7） 元/建筑面积㎡ 建安工程费 直接用于工程建设的总成本费用。 以下是部分土建、设备及安装、装修工程费的近似经验估算值,仅供参考。 实际操作时需根据市场价格作相应调整。 1500以上 1000-1500 500-1000 商场/写字楼 800-1000或以上 600-800 400-600 住宅 高档 中档 低档 室内装修 在项目以带精装修的产品出售时估算 小高层：水：72、电110、天然气20、暖气60、消防10、电梯40、可视6、监理10、主体1040、基础60. 第十一页，共三十七页。 又称为红线内外工程费。 包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯等工程费用。 按实际发生的费用计算或可建筑平方米或用地平方米造价估算。 基础设施费 项目 元/占地面积㎡ 供电外线铺设工程费 260-280 临时施工用地 55-75 小区内道路设施及标牌工程 100-120 供水外线铺设工程费 108-128 临时施工用水 20-40 环境美化及园林绿化 30-200 其他零星工程 40-60 例如： 第十二页，共三十七页。 包括小区内教育、卫生、文娱、商业服务业、行政以及其他公共配套设施发生的支出。 具体估算可参考“建安工程费”的估算方法。 公共配套设施费 项目 单价（元/㎡） 计算单位 幼儿园 850 建筑面积 中小学 900 建筑面积 卫生站 600 建筑面积 肉菜市场