土地成片开发运营模式及案例(郑州讲座).pptVIP

* 商业街基本要素 类型：按主题分:主题型、综合型、混合型 按交通组织：非步行、准步行、步行 按形成机制：历史、逐渐、改建/新建 辐射半径/影响力：社区、城区、市级、国家、国际 规模：长度、宽度/纵深、建筑面积/营业面积 空间结构：线性（弯/直）、网状、立体 建筑形态：单体、连排、组团式 目标市场：投资商、经销商/经营商 顾客（本区、本地、外地、外国） 业态比例：百货店、专业店、专卖店、连锁店、mall 泛商业业种比例：商业、餐饮、娱乐、文化、会展等 8.3商业街区 第九十页，共一百一十七页。 * 国际知名商业街特征 硬件环境一流 功能齐全,包含购、游、娱等多方面 管理及推广一流 注重文化内涵及艺术品位 一般比例 商业３０－３５％ 餐饮２０－２５％ 休闲娱乐服务等３０－４０％ 8.3商业街区 第九十一页，共一百一十七页。 * 海南神州半岛 开发商：中信泰富 规划面积：37.93平方公里，2.5万亩经营性用地，3万亩保护地 一期土地开发投入： 12亿元，一次性全部交给万宁市政府操作，征地款、青赔、税费及政府收益各占1/4左右 土地增值收益5:5 根据营销、开发进程挂牌 自建的五星级酒店、高尔夫正在启动 国际营销 6一级开发 第五十八页，共一百一十七页。 * 土地是商品 商品需要营销 营销需要策划 土地是特殊商品 土地需要特别的营销策划 土地营销解决的基本问题：挖出来、传出去 土地产业链 7土地营销 土地为什么要营销？ 政府 一、二级开发商 居商办产者 土地营销 房地产营销 营销理论演变 4P 4C 4R 产品 顾客 关联 价格 成本 反应 渠道 便利 关系 促销 沟通 回报 目标商户 项目定位 卖点挖掘 推广渠道 地书 成本收益 …… 目标客户 客户诉求项目定位 户型设计 营销策略 楼书 …… 第五十九页，共一百一十七页。 土地价格策略 基准地价 成本地价 评估地价 出让底价 交易地价 价格策略的核心就是掌控交易地价与竞争关系 7土地营销 * 第六十页，共一百一十七页。 * 土地营销的本质 双向、互动，把控市场局面 根据土地开发模式，制定营销目的及策略 如果是分利模式，确保土地价值最大、最快变现 如果是工程委托，确保低价拿地 用地预审请/勾地制度 7土地营销 第六十一页，共一百一十七页。 * 土地怎样营销？ 推介一个做法：开土地策划先河 消除两大误区：成片开发抬高门槛 土地推介抬升地价 收获三点意义：挖掘土地价值 促进有效传播 提供规划指引 牢记四条要诀：切合实际 齐抓共管 借助外脑 持之以恒 7土地营销 第六十二页，共一百一十七页。 * 卖方技巧 变土地出让为项目招商 注重土地的个性、文化、品牌包装 合理搭配、组合经营性用地和公共基础设施用地 合理控制供地计划与地价走势 市场预热：走出去，请进来 注重推介活动的高度、个性、价值 招、拍、挂的有效组合 7土地营销 买方可控环节 年度供地计划 规划条件通知书 土地评估报告 土地出让方案 土地招拍挂公告 第六十三页，共一百一十七页。 * 门当户对：找媳妇与深圳地产商异地扩张 2009年11月20日《深圳商报》 2011年4月30日湖北孝感（深圳）土地推介会 处女型项目：各地土地市场中心公开招拍挂的项目，只要通过常规的预测及测算，就知道该不该拿了，市场空间不会太大，但短期内不会有太大风险。 二婚型项目：土地使用权已经在别人手里，需要转手给你的开发项目，为了合理避税，可通过转让股权或合作开发的模式，有的刚办了土地证，有的规划许可证、施工许可证、甚至预售证已经齐全，好处是短平快，很快可开发变现，麻烦是前期债权债务关系难以一刀两断，担心“前夫”或者“前情人”找上门耍赖。 村姑型项目：包括“三改”项目（旧城改造、城中村改造、棚户区改造）、三旧项目、退二进三项目、小城镇项目、新农村建设等政策性项目，总之需要变规划、改用途、争取用地指标等，需要走灰色地带、打擦边球，拿地的资金成本低，但关系成本、时间成本高，需要耐得住、等得起。 明星型项目：包括新城/新区开发、成片土地开发、大型旧区改造（如老机场变新区）、大型城市综合体项目等，万众瞩目，功能综合，片区辐射力大，需要开发商有足够的实力、品牌影响力及掌控能力（引导市场及斡旋政府的能力）。 7土地营销 第六十四页，共一百一十七页。 * 地产商异地扩张模式 拼爹型 砸钱型 草根型：干爹经济学、慈善经济学 7土地营销 第六十五页，共一百一十七页。 * 5个项目 1.7万余亩 3次系列活动 200余位客商、专家、媒体参与 走出去、请进来 徐州土地包装营销策划 7土