房地产开发企业的财务顾问费如何处理？.docx

房地产开发企业的财务顾问费如何处理？ 近日小编看到一篇新闻《稽查部门发现大连房企打擦边球实现纳税零申报》，讲的是房地产开发企业将本该资本化的贷款利息和财务顾问费直接费用化，达到延迟缴纳企业所得税的目的，税务稽查部门对该企业对该企业追缴税款1400 万元，加收滞纳金 16 万元。 小编好奇心来了，这其中的猫腻是什么？ 财务顾问费，是近年来金融部门贷款业务发生时出现的一种费用，实质是借款利息，以规避利率上浮过高的风险等原因。有的“财务顾问费”等手续费竟然占到了贷款费用的20% 以上，已远远高于央行规定的基准利率上浮的10%--20%比例。 那么，实际上是利息费用的财务顾问费，对于房地产开发企业，如何处理呢？ 一、会计处理 《企业会计制度》与《企业会计准则》对“财务顾问费”的处理稍有区别，但总的来说， 企业发生的财务顾问费是企业为筹集生产经营所需资金而发生的筹资费用，发生时应计入 “财务费用”核算。该部分费用如可直接归属到符合资本化条件的资产，应当予以资本化， 计入相关资产成本。 房地产企业开发的产品用于销售，视为存货处理，不属于购建固定资产，如果执行《企业会计制度》，发生的财务顾问费只能费用化；如执行《企业会计准则》，该财务顾问费符合资本化时可计入成本。 资本化条件： （一）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出； （二）借款费用已经发生； （三）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。参考：《企业会计制度》第七十七条、《企业会计准则第 17 号 —— 借款费用》第四条 二、税务处理 企业所得税 企业发生的银行顾问费，如果属于与取得收入有关的、合理的支出，企业所得税税前可以扣除，但需提供与银行签订的协议等资料并对“融资顾问费”具体内容进行约定。 另外，应区分其是否符合资本化条件，按企业会计准则的规定进行归集和分配，符合资本化条件的，应计入相关资产成本；属于财务费用性质的借款费用，可直接在费用发生当期税前扣除。 参考：《企业所得税法》第八条、《企业所得税法实施条例》第三十七条、《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》第二条、国税发 [2009]31 号第二十一条 土地增值税 根据国税函[2010]220 号，土地增值税清算不认可会计准则中关于借款费用资本化的原则，在清算时，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。对于土地增值税清算中的财务费用扣除，仅限于利息，“财务顾问费”虽然属于开发费用， 但仍不能在计算土地增值税时据实扣除，只能当计入房地产开发费用中的“其他房地产开发 费用”按比例扣除。 法规：国税函[2010]220 号第三条、《土地增值税暂行条例实施细则》第七条 所以财务顾问费，不是直接费用化就可以在发生当期一次性税前扣除，也不是在土地增值税清算时据实扣除，理清关系后才能规避税务风险，盖上偷漏税的帽子可不好哦！