房地产项目开发测算报告.docx

重庆工商职业学院 课程实训报告 课程名称：房地产开发经营与管理 实训题目：房地产开发项目可行性研究报告专业： 班级： 学生姓名： 学号： 指导教师： 职称： 部门： 起止日期： 某房地产项目开发测算报告 一、 项目概况 该房地产投资项目位于重庆市江北区谢家嘴内，根据改市规划局关于该块地规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1、 用地面积：202639 平方米 2、 建筑密度:=36% 3、 容积率（地上）：= 4、 绿化率：=% 5、 人口密度：= 6、 规划用途：商住综合楼 二、 规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及市场的调查与分析，拟在该地块上兴建二十二幢49 层的商住综合楼宇。 楼宇设地下 3 层地下停车库，1-2 层为商业用途，3 层以配套公建为主，包括业主委员会、物业管理办公室、公共卫生间、健身房等。裙楼顶层做平台花园。塔楼22 个，均为 49 层高，8 个滨江洋房，均为 30 层，为住宅用途。 本项目主要技术经济指标参见 6-1 与表 6-2. 表 6-1 项目主要技术经济指标（一） 占地总面积 平方米 202639 居住人数 平 均 每 户 人 12040 总建筑面积 平方米 733553 建筑面积 平方米 105 平 均 每 户 居住建筑面积 平方米 361200 居住人数 人 4 人 均 居 住 公建面积 平方米 95382 建筑面积 平方米 30 绿化用地 平方米 63588 道路面积 平方米 42000 居住户数 户 3440 车库面积 平方米 45249 项 目单位数量项目单位 项 目 单位 数量 项目 单位 数量 层 数 功 能 所占面积（平方米） 总面积（平方米） 商铺 商铺 11200 裙 楼 4 公建面积 95382 塔楼 49 住宅 15050 361200 滨江洋房 7 停车库 设备面积 地下室 3 设备面积 300 45849 人防面积 300 三、 项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、 有关工程计划的说明 项目总工期为 120 个月（从 2016 年 12 月至 2021 年 12 月）。当完成第一期住房建筑时，开展预售工作。 2、 项目实施进度计划 项目实施进度计划见表 6-3. 四、 项目各种财务数据的估算 1、 投资与成本费用估算 土地出让价款 包括两部分： A、 土地使用权出让金 根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为14072 万元。 B、 拆迁补偿安置费 根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为万元。上述两项合计为：万元。 前期工程费 本项目前期工程费估算见表 6-4 序 序 项 建筑面 土建 装饰 设备 金额 1 规 划 设 计 费 建安工程费 ×3% 2 可 行 性 研究费 建安工程费 ×% 3 水 文 、 地质、勘探费 建安工程费 ×% 4 通 水 、 通电、通路费 建安工程费 ×% 5 场 地 平 整费 60 元／平方米 总 计 表 6-4 表 6-4 前期工程费估算表 单位：万元 序号 项 目 计算依据 金额 参照有类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果，见表 6-5. 表 6-5 建安工程费估算表 单位： 万元 号 号 目 积 单价 金额 单价 金额 单价 金额 合计 塔 1 361200 2270 587 楼 裙 2 2270 475 587 楼 地 3 下 45849 800 50 120 室 合 计 基础设施费 其估算过程见表 6-6： 表 6-6 基础设施费估算表 单位：万元 序号 序号 项 目 单 价 计价数量 合计 供 电 工 65 万元／ 1 程 公顷 供 水 工 15 万元／ 2 程 公顷 3 道 路 工 万 元 ／ 公 程 程 顷 绿 化 工 万 元 ／ 公 4 程 顷 其 他 工 占 建 安 工 5 程 程费的 2% 合计 开发期税费 其估算结果参见表 6-7 表 6-7 开发期税费估算表 单位：万元 项 项 序号 金 额 估算说明(估算依据) 目 固定资 产投资 1 建安工程费×5% 方向调 节税 分散建 设市政 2 公用设 建安工程费×12% 施建设 费 建筑工 建筑工 程质量 3 建安工程费×4‰ 安全监 督费 供水管 住宅：吨／人，600 元／吨 4 网补偿 商铺：吨／平方米，600 元／ 费 吨 供电用 住宅：4kVA／户，480 元/kVA 5 电负荷 商铺：8kVA／百㎡，1000 元 费 /kVA 6 其他 建安工程费的 2% 合 计 不可预见费 取以上（1）-（4）项之和的 3%。则不可预见费为： （++++=）*3%=（万元） 开发成本小计：万元 2、 开发费用估算 管理费用 取以上（1）-（4）项之和的 3%.则管理费用为（万元） 销售费