房地产项目全程策划30步骤.docx

房地产项目全程策划 30 步骤 步骤 1：房地产项目所在地市场情形初步调查 【要紧任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情形，从区域环境、区域房地产市场情形、项目所在地板块竞争项目分析，对项目情形作初步了解，为项目可行性研究提供依据。 时期 A：房地产宏观环境分析 第一、区域环境。研究区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅行等。 第二、经济环境。经济环境研究通常包含国民经济情形、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消 费结构和消费水平、对外贸易，以及经济进展规模、趋 势、速度和效益等等。 第三、政策环境。即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。 第四、行业环境。有关国民经济社会进展打算、进展规划、土地利用总体规划、都市建设规划和区域规划、都市进展战略等。 与此同时，在地产开发过程中，资本流淌量、项目的分 析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情形等方面也应该做出系统的研究。 时期 B：房地产项目所在地房地产市场状况分析 第一、都市房地产市场进展描述。要紧通过数据的统计， 进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描 述。 第二、市场现状剖析。通常通过对比近3-5 年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。 第三、以后走势推测。在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅进展趋势等，做出推测（约 3- 5 年）。 时期 C：房地产项目所在地板块市场分析 第一、板块总体规划。要紧包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。 第二、板块功能定位。是CLD 依旧CBD 等差不多上要加以区分的。 第三、板块开发动态。已建、在建和立即开发的项目都要有个全面、扼要的认识。 第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的基础，因此一定要搜集准确、全面的资料，并进行归类、分析。 时期 D：房地产项目地块环境研究分析 地块环境研究报告一样的结构是：对开发地块周围 1-2 公里范畴内，以及开发地块以后在都市进展走势中的地位研究分析。 第一、生活配套。要紧包括交通状况、商业网点状况、休闲、体育场所、医疗、教育设施分布及以后进展推测第二、交通状况。各种交通工具的通勤半径、停车设施状况研究、各种公路交通工具修理点状况 第三、周边景观。自然景观、历史人文景观等 第四、污染状况。空气质量、水质状况、土质状况、辐射物辐射状况、能见度状况、水气及腐蚀状况及以后变化 第五、社会治安。 第六、以后进展状况。交通以后进展状况研究、教育及 医疗以后进展状况研究、购物及休闲以后进展状况研究、体育及旅行景点以后进展状况研究 时期E：项目地块特性分析 第一、项目地块的差不多情形。要紧有地理位置、占地面积、规划用途、规划指标（容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高）及其它一些差不多情形。 第二、项目地块SWOT 分析。从区位、时机、政策及经济 环境、自身条件和外部可利用资源等对项目进行优势、劣势、机会和威逼分析。 步骤 2：对房地产项目所在地市场情形再次进行调查 【要紧任务】深入了解房地产市场的需求情形，确定可类比项目，对可类比项目进行调查和研究，为项目定位提供依据。 时期 A：对该区域房地产市场环境作深入的调查与分析第一、市场需求和消费者行为调查。要紧包括消费者对 某类房地产的总需求量及其饱和点、市场需求进展趋势、市场需求阻碍因素调查、需求动机与行为调查。（注： 由于开发项目不同，问卷内容不尽相同）。 第二、房地产市场状况针对性调查。要紧包括对该区域 的明星楼盘、畅销楼盘、滞销楼盘、最受欢迎物业类型、住宅市场空置率等调查分析。 第三、房地产市场的营销手段调查。要紧包括房地产广 告的时空分布及广告成效测定、房地产广告媒体使用情 形、房地产广告预算与代理公司调查、各种公关活动对 项目绩效的阻碍，以及房地产市场营销方式的采纳情形。 时期 B：对可类比项目进行全面分析 对可类比项目自身特色、各类硬件指标及软件指标、销 售业绩等进行分析。 第一、对可类比项目的硬件指标调查。项目占地面积、用地面积、容积率、建筑密度、绿化率、规划户数等的调查研究。 第二、对可类比项目的软件指标调查。要紧包括项目价格层次、户型配比、社区配套、项目定位、要紧卖点、第三、对可类比项目销售去化顺序分析。 第四、对可类比项目销售渠道使用情形的调查和分析。第五、对可类比项目者的广告投放和广告费用、广告策略的研究。 第六、对以后可类比项目情形的分析与估量等。 步骤 3：制订房地产项目投资分析报告 时期 A：对房地产项目开发差不多情形介绍时期 B：房地产项目开发的成本分析 项目开发的成本要紧包括土地购置成本、前期开发费用、建安工程造价、公建配